?????在部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)之際,央行又宣布了一個大消息——降準(zhǔn)!
????盡管近幾次降準(zhǔn),央行都強(qiáng)調(diào)是“定向調(diào)控”、“并非大水漫灌”,但是仍會被大部分人認(rèn)為降準(zhǔn)釋放資金最終會流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,再加上總理昨日罕見提出“全面降準(zhǔn)”,更加引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的遐想——樓市政策春風(fēng)來了?
????那么,此次降準(zhǔn)的背景和意義是什么?對樓市究竟有多大影響?
????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,降準(zhǔn)及相關(guān)操作主要目的是優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu),降低融資成本,進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對樓市和房價并無直接利好影響,但是,整個社會資金充裕的情況下,也將間接利好房地產(chǎn)市場,一方面房企的資金壓力有望緩解,另一方面房貸利率有望降低。不過,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,光靠個人房貸的小幅放松尚不能立即促進(jìn)房價反彈,2019年全國主要城市房價下跌、探底的主趨勢不會改變。
????降準(zhǔn)為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)
????對于此次降準(zhǔn),央行有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋稱:此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控,并非大水漫灌,穩(wěn)健的貨幣政策取向沒有改變。此次降準(zhǔn)及相關(guān)操作凈釋放約8000億元長期增量資金,可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款資金來源。置換中期借貸便利每年還可直接降低相關(guān)銀行付息成本約200億元,通過銀行傳導(dǎo)有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)降成本。這些都有利于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
????從央行的表述來看,降準(zhǔn)及相關(guān)操作是為了進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu),降低融資成本。這一點(diǎn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)達(dá)成共識,多位業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為降準(zhǔn)是應(yīng)對短期經(jīng)濟(jì)增長困境的舉措。
????“中國經(jīng)濟(jì)增速下滑,三季度回落至6.5%,四季度繼續(xù)走弱。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,尤其是中小企業(yè)融資難、融資貴的情況仍然存在。為了穩(wěn)增長,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),尤其是小微企業(yè),降準(zhǔn)是合理的貨幣動作。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
????貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認(rèn)為,降準(zhǔn)是應(yīng)對短期經(jīng)濟(jì)增長困境的舉措。中央經(jīng)濟(jì)工作會議就提出宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié),繼續(xù)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,穩(wěn)定總需求。在當(dāng)前外部環(huán)境嚴(yán)峻,內(nèi)生動力不足的當(dāng)下,經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,減稅、降準(zhǔn)在未來將有可能繼續(xù)實(shí)施。
????“央行在開年即開展降準(zhǔn)操作,且兩次實(shí)施降準(zhǔn)僅間隔10天,并同時宣布,顯示出放松貨幣信貸環(huán)境,支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的急迫心態(tài)?!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說。
????楊紅旭表示,正如央行負(fù)責(zé)人所言,此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控,并非大水漫灌。降準(zhǔn),有利于商業(yè)銀行放貸額度的增加,置換部分中期借貸便利,還可降低銀行及企業(yè)融資成本,所以有利于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
????資金充裕間接利好樓市
????盡管降準(zhǔn)的目的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),并非直接刺激樓市,但是在業(yè)內(nèi)人士看來,整體社會資金充裕了,也將間接利好房地產(chǎn)市場,一方面能緩解房企的資金壓力,另一方面房貸利率也可能逐步回調(diào)至基準(zhǔn)利率。
????“對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說,此次全面降準(zhǔn),且未明確限定資金流向,流動性的寬松,對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來重大利好?!惫阏J(rèn)為,首先,對于房企而言,獲得銀行貸款支持的難度將大大降低,房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善,同時融資成本也有望下調(diào)。特別是國企、央企,以及全國排名前30位的頭部房企,更將從中受益。房企資金面的寬松,將有助減少此前在全國頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象,一、二線城市的土地市場將逐步升溫。
????其次,對于購房者來說,銀行資金面的充裕,加之新一年信貸額度的放開,房貸門檻也將有所寬松,此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率,上浮部分將逐步回縮,甚至存在回歸基準(zhǔn)利率的可能。購房者的實(shí)際購房成本也將就此降低。“但并不會對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動,原因是當(dāng)前制約購房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過高的首付比例,而非房貸利率,只有適當(dāng)下調(diào)首付比例,才有助激發(fā)購房需求的釋放?!惫阏f。
????在楊紅旭看來,降準(zhǔn)有利于增加整個社會融資,但由于屬于定向支持,而房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列,所以對樓市和房價,并無直接利好影響?!暗嬖陂g接利好影響,大河水多了,或明或暗的會有部分水量流到房地產(chǎn)的小河中?!彼f,尤其是個人房貸,對于銀行來說,屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行的可貸款額度增加之后,在放貸壓力較大的情況之下,同時擔(dān)心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風(fēng)險,那么部分商業(yè)銀行必然會加大個人房貸方面的貸款投放力度,貸款門檻降低,房貸利率在2019年將現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢,這有利于購房者的需求釋放,進(jìn)而緩解房價下跌的壓力。
????許小樂也認(rèn)為,降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場的影響主要是通過房貸利率傳導(dǎo),可以緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力,降低購房者的貸款成本。如2018年10月定向降準(zhǔn)后,杭州下調(diào)房貸利率,銀行放款速度加快,二手房市場成交量小幅提高。他預(yù)計(jì),隨著資金的釋放,部分城市的銀行下調(diào)房貸利率,房貸可能會回到基準(zhǔn)利率水平,對房地產(chǎn)市場帶來一定利好?!暗抠J政策的調(diào)整會因城而異,房價上漲壓力較大的重點(diǎn)城市可能扎緊資金流入房地產(chǎn)市場的渠道,避免資金流入房地產(chǎn)市場引發(fā)房價大漲。從目前的情況看,全面刺激房地產(chǎn)市場可能性不大?!彼f。
????不過,楊紅旭進(jìn)一步指出,光靠個人房貸的小幅放松,尚不能立即促進(jìn)房價反彈。2019年全國主要城市房價下跌、探底的主趨勢不會因此而改變?!皬膶?shí)證來看,2018年已經(jīng)有四次降準(zhǔn),但多數(shù)房價卻在2018年9月出現(xiàn)下跌的拐點(diǎn),如今仍在繼續(xù)下跌過程中?!彼f。