房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱 熱點(diǎn)城市房租穩(wěn)中略降

　　日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的2018年11月份《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，經(jīng)歷了2018年前7個(gè)月的快速上漲后，大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示， 2018年8月份-10月份，重點(diǎn)城市住房租金(不含長(zhǎng)租公寓，下同)水平有所回落。該報(bào)告同時(shí)顯示，10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一二三四線(xiàn)城市均穩(wěn)中有降。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨穩(wěn)，對(duì)于防范宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)具有重要意義。

　　課題組的樣本數(shù)據(jù)顯示，10月份142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.296%，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市為58個(gè)，比6月份減少61個(gè)，占樣本數(shù)的40.8%。其中，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌;準(zhǔn)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.415%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.25個(gè)百分點(diǎn);二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.941%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.209個(gè)百分點(diǎn);三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.118%，過(guò)半三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌，118個(gè)樣本城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅為52個(gè)，上漲城市占比44%。

　　同期，29樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙臺(tái)、杭州、天津、佛山、北京等24個(gè)城市租金漲速均有所回調(diào)，僅有中山、惠州、西安、珠海、廈門(mén)5城市環(huán)比上漲。

　　報(bào)告認(rèn)為，中央抑制房?jī)r(jià)上漲的決心沒(méi)有發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。這不僅對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。

　　住房資金面略有改善。2018年下半年特別是第四季度以來(lái)，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健性貨幣政策的實(shí)施，市場(chǎng)利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也得到改善。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金策略，將對(duì)二三四線(xiàn)城市及一線(xiàn)城市遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)形成向下沖擊。

　　調(diào)控政策向三四線(xiàn)城市延伸，使三四線(xiàn)城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)增加，多個(gè)熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市深入。2018年，全國(guó)各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)數(shù)百次。

　　棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內(nèi)迅速擴(kuò)大住房需求及縮減供給的作用，對(duì)三四線(xiàn)乃至二線(xiàn)城市住房市場(chǎng)具有較強(qiáng)的剌激效應(yīng)。

　　基于以上因素，報(bào)告綜合推測(cè)，短期內(nèi)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線(xiàn)城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房?jī)r(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線(xiàn)城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

　　因此，報(bào)告提出五點(diǎn)建議：一是保持貨幣政策的穩(wěn)健中性，不宜放水或大幅緊縮;二是堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期;三是建立完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度;四是加大政府對(duì)基本公共服務(wù)投入，多渠道擴(kuò)大基本公共服務(wù)供給;五是加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。