從3月份樓市政策集錦 看房產(chǎn)市場(chǎng)變化

　　2018年3月以來(lái)，多地樓市出現(xiàn)了一些變化：部分城市買(mǎi)房要搖號(hào)、限購(gòu)城市擴(kuò)圍、房貸利率上升等，這些變化可能影響未來(lái)地方房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　變化一：部分城市發(fā)布搖號(hào)新政 向剛需傾斜

　　3月以來(lái)，武漢、杭州、西安相繼發(fā)布搖號(hào)新政。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州和西安7個(gè)城市公布搖號(hào)購(gòu)房通知，其中，武漢還在征求意見(jiàn)階段。

　　不同城市的搖號(hào)政策存在差別。上海和成都規(guī)定，新開(kāi)盤(pán)的商品住房均采用搖號(hào)方式;而南京、長(zhǎng)沙、西安、杭州提出，搖號(hào)只針對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的項(xiàng)目;武漢無(wú)硬性規(guī)定，擬建議“意向購(gòu)房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售”。

　　針對(duì)剛需購(gòu)房群體，杭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙均給予政策傾斜。例如，杭州規(guī)定，對(duì)“無(wú)房家庭”提供一定比例的房源保障;武漢擬提出，剛需人群首次購(gòu)買(mǎi)新建商品住房可優(yōu)先選房。

　　“搖號(hào)政策出臺(tái)的背景是在‘房住不炒’的定位下，強(qiáng)化地方政府對(duì)樓市調(diào)控的主體責(zé)任。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)，通過(guò)搖號(hào)來(lái)切實(shí)規(guī)范商品房交易，從源頭杜絕收取“茶水費(fèi)”等不良行為。

　　變化二：限購(gòu)、限售擴(kuò)大至三四線城市

　　除了搖號(hào)購(gòu)房政策，限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)增加。

　　昆明從呈貢區(qū)住宅限售2年加碼為三大熱點(diǎn)區(qū)域限售3年;大連宣布本市戶籍2套以上限購(gòu);沈陽(yáng)在3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu);青島將限購(gòu)范圍擴(kuò)大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年。

　　另外，海南省在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。

　　“青島等城市出現(xiàn)調(diào)控升級(jí)的最直接原因是房?jī)r(jià)上漲迅速?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，青島二手房環(huán)比上漲1.4%，新房環(huán)比上漲0.4%;昆明二手房環(huán)比上漲0.4%，新房環(huán)比上漲0.8%。

　　值得一提的是，一些三四線城市也加入到限購(gòu)、限售隊(duì)伍中。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存是主要內(nèi)容，但也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)和地價(jià)被炒作等問(wèn)題，所以部分城市希望通過(guò)限購(gòu)等政策穩(wěn)定市場(chǎng)。另外從政策內(nèi)容看，限售的內(nèi)容會(huì)多一點(diǎn)，而限購(gòu)的反而會(huì)少一點(diǎn)。

　　變化三：鼓勵(lì)和保障公積金貸款

　　在購(gòu)房貸款方式上，多地出臺(tái)政策，鼓勵(lì)和保障公積金貸款。

　　北京公積金系統(tǒng)將陸續(xù)分期升級(jí)，未來(lái)九成業(yè)務(wù)可在網(wǎng)上辦理;珠海住房公積金繳存時(shí)可選擇微信及支付寶等形式進(jìn)行“刷臉”認(rèn)證;南京購(gòu)買(mǎi)首套房的公積金貸款最高額度從30萬(wàn)元/人上調(diào)到50萬(wàn)元/人……

　　一些城市嚴(yán)打房企拒絕公積金貸款的行為?；葜萏岢觯科笙拗?、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購(gòu)房，拒不整改的要公開(kāi)曝光，同時(shí)納入征信系統(tǒng)依法嚴(yán)肅處理;南通明確開(kāi)發(fā)商不得拒絕公積金貸款，違規(guī)將遭嚴(yán)處。

　　保障公積金貸款是否意味著樓市有所“松綁”呢?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)的各類(lèi)優(yōu)惠情況看，這不屬于樓市“松綁”，而是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的惠民政策。類(lèi)似提高公積金額度等政策，很大程度上是因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在各類(lèi)新需求，政策寬松一點(diǎn)是合乎情理的。

　　變化四：首套房貸利率上調(diào)

　　近幾個(gè)月，全國(guó)多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。例如，中信銀行此前確認(rèn)收緊北京地區(qū)房貸業(yè)務(wù)。

　　來(lái)自融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍看，房貸出現(xiàn)上調(diào)趨勢(shì)。2018年3月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比上升0.92%。

　　融360預(yù)測(cè)，若房貸保持當(dāng)前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過(guò)程來(lái)看，將會(huì)是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，對(duì)剛需將會(huì)呈現(xiàn)出有利趨勢(shì)。

　　未來(lái)樓市走勢(shì)如何?

　　從政策來(lái)看，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)將有超過(guò)20個(gè)城市會(huì)執(zhí)行官方搖號(hào)的售房政策。在搖號(hào)時(shí)，剛需、無(wú)房戶將優(yōu)先選擇房源。

　　張波預(yù)計(jì)，2018年“因城施策、分類(lèi)調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲明顯城市的調(diào)控力度會(huì)加強(qiáng)。2018年限購(gòu)力度并不會(huì)減弱，限購(gòu)加碼的城市還有可能增加。

　　從房?jī)r(jià)來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，根據(jù)3月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，同比增幅有所收窄，預(yù)計(jì)大趨勢(shì)將延續(xù)同比增幅收窄甚至下跌的態(tài)勢(shì)進(jìn)行。當(dāng)前房?jī)r(jià)降溫是大趨勢(shì)，但中間各階段和各城市可能存在部分阻力。

　　張大偉認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存在繼續(xù)減少，在一二線城市進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存后，三四線城市也開(kāi)啟庫(kù)存短缺時(shí)代。2018年一二線城市樓市預(yù)計(jì)將持續(xù)平穩(wěn)，而三四線城市將運(yùn)行在高位。