多地定調2018年“房住不炒”策略 租賃市場供地顯著加強

　　進入2018年，各地政府針對房地產調控的思路漸次清晰。

　　1月23日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開展了專項執(zhí)法，對多個房地產經紀機構進行檢查，嚴查變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。兩部門同時強調，今年北京市將堅決貫徹落實黨的十九大關于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅定調控決心不變、力度不減，繼續(xù)強化各項調控政策措施和保持房價穩(wěn)定。

　　此前，安徽、甘肅、四川、內蒙古、海南、上海、廣州、南京等省市的政府部門，紛紛在公開場合做出“房住不炒”、“堅持調控”等表態(tài)，長春、深圳發(fā)文加碼調控。

　　與此同時，從安徽、海南、南京等省市“兩會”上傳出的消息看，增加土地供應、優(yōu)化供應結構，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點。其中，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，則將成為“重中之重”。

　　分析人士指出，隨著多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革方向確立，房地產市場的供給側結構性改革將在2018年明顯加速，反映在土地市場，就是各地政府的土地供應節(jié)奏和結構，都將迎來明顯的變化。

　　而這些，構成了2018年各地房地產政策的“主旋律”。

　　多地定調“房住不炒”

　　“成交量過大、價格上漲過快的市縣，要適時出臺更加嚴格的調控措施;堅決遏制各類投機投資炒作行為，穩(wěn)定市場預期，防止大起大落。”針對海南樓市近期的升溫苗頭，海南省住建廳廳長霍巨燃做出如上表態(tài)。

　　按照霍巨燃的表態(tài)，海南將“嚴格執(zhí)行商品住宅價格備案管理，加快推進二手房交易、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，構建完整的房地產市場監(jiān)管體系。繼續(xù)開展專項整治，嚴厲打擊房地產各類違法違規(guī)行為。嚴禁限制阻撓或變相拒絕繳存職工使用公積金貸款購房?！?/p>

　　此外，安徽省住建廳廳長張?zhí)炫嘣谠撌∽》砍青l(xiāng)建設工作會議上表示，強化部門協(xié)調聯(lián)動，壓實市縣政府調控主體責任，堅持分類調控、一城一策，并多方式推進非住宅商品房去庫存。

　　江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳1月9日在官網(wǎng)發(fā)布“全省住建工作會議確定今年住建十項重點工作”。對江西各設區(qū)市實行穩(wěn)控目標管理，特別是對進入70個大中城市的南昌市、贛州市、九江市三市嚴格執(zhí)行現(xiàn)有調控政策。房價上漲壓力過大的市縣，要盡快出臺相應的限購限貸政策。

　　福建省住建廳廳長林瑞良也在本月中旬表示，2018年福建省將穩(wěn)控福州、廈門商品房房價，保持福州周邊的長樂、閩侯和廈門周邊的泉州、漳州房價環(huán)比不上漲。

　　上海市市長應勇在上海市兩會期間表示：“加強房地產市場調控不動搖、不放松”。廣州副市長馬文田也在近期強調，“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位……保持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　此外，甘肅、四川、內蒙古等省份、自治區(qū)也在近期針對房地產調控政策發(fā)聲，“房住不炒”、“分類調控”、“不動搖”等成為頻率最高的關鍵詞。

　　幾乎在同一時間，相關部委也對樓市調控進行表態(tài)。從1月13日至1月22日，銀監(jiān)會、住建部、國土部、發(fā)改委先后以發(fā)文或回應的方式，提及房地產市場，并在融資管理、政策解讀、土地供應、制度建設等方面分別發(fā)聲。

　　這些發(fā)聲某種程度上回應了年初部分城市放松樓市調控而引發(fā)的“松綁論”。

　　住建部相關負責人就表示，蘭州市“松綁”住房限購措施，合肥市取消住房限價措施，成都等地借人才落戶政策“放松”調控等報道屬誤讀，中國堅持房地產調控目標毫不動搖。

　　南京則另行出臺了糾偏性政策。該市在1月16日發(fā)文，對此前出臺的高層次人才購房政策進行細化，規(guī)定高層次人才購買商品住房須本人購買，且僅限購買一套，所購房源5年內不得轉讓。

　　分析人士指出，“房住不炒”仍將是未來數(shù)年的主要政策思路。雖然部分城市仍有進一步微調和細化的可能，但抑制投機的“紅線”難以突破。這不僅是維持樓市調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基本要求，同時也在為長效機制的出臺創(chuàng)造穩(wěn)定的市場環(huán)境。

　　土地供應向租賃傾斜

　　不僅僅在住房市場上，在土地供應上，各地也在政策上“嚴把關”，從多方面建立房地產市場長效機制。

　　其中，被視作樓市政策風向標的北京，相關表述尤其值得關注。

　　1月22日，北京市規(guī)劃國土委主任張維在接受采訪時表示，北京發(fā)展減量的關鍵是用地結構的調整，未來將減量集約生產空間，適度提高居住和配套用地的比重，大幅提高生態(tài)用地規(guī)模。

　　張維表示，在各類功能區(qū)和產業(yè)園區(qū)等高密度就業(yè)地區(qū)，未來北京市將適度增加居住和配套服務設施用地，規(guī)劃城鄉(xiāng)職住用地比，從現(xiàn)狀1：1.3提高到1：2，“今后產業(yè)用地假設是1萬平方米，就要有2萬平方米的居住用地，最大限度地實現(xiàn)各個區(qū)域的職住平衡。”

　　這被認為是北京方面再次強調其居住建設用地的供應結構調整。在去年發(fā)布的北京新版城市總規(guī)中就曾提到，“到2020年城鄉(xiāng)居住用地占城鄉(xiāng)建設用地比重由現(xiàn)狀36%提高到37%以上，到2035年提高到39%-40%。到2020年全市城鄉(xiāng)職住用地比例由現(xiàn)狀1：1.3調整為1：1.5以上，到2035年調整為1：2以上?！?/p>

　　而從實際供地情況來看，據(jù)中原地產分析師張大偉統(tǒng)計，2018年以來，北京成交的土地交易中，居住類用地的土地面積之和達到68.73萬平方米，占到合計出讓土地面積的70.3%。

　　張大偉告訴21世紀經濟報道記者，不止北京，對于其他“減量”發(fā)展的一線城市而言，在建設用地總量減少，轉入存量開發(fā)為主的同時，結構的調整，尤其是居住用地供給比例的提升，將會形成趨勢。

　　而在居住用地中，租賃土地供應將獲得顯著增強。

　　在2018年1月15日召開的全國國土資源工作會議上，國土部長姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。

　　多位分析人士均向21世紀經濟報道記者表示，這一表述并未提及商品房用地供應，居住用地“打破政府土地壟斷”，將更多限定在租賃領域。

　　在此背景下，一些房地產市場的熱點地區(qū)，紛紛在地方“兩會”期間提出了加大租賃住房供地的計劃。

　　1月21日，在南京市十六屆人大一次會議上，代市長藍紹敏在政府工作報告中指出，2018年，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其要發(fā)展長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展;優(yōu)化土地供給結構，加大租賃住房建設力度，爭取租賃房供地占住房供地比例達到30%以上。同時，還將加大住房保障力度，籌集租賃房源100萬平方米。

　　1月22日，安徽省第十三屆人民代表大會第一次會議上，安徽省長李國英在政府工作報告中明確提出，2018年要加大住房保障力度。因城施策加強房地產市場調控，盤活存量住房，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

　　值得關注的是，一些并非人口凈流入地區(qū)的省份，近期也有類似政策意向傳出。

　　近日，海南省住建廳廳長霍巨燃在接受媒體采訪時表示，海南要繼續(xù)加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立租購并舉的住房制度，從2018年起每年下達租賃型住宅建設計劃時，都要明確租售比例。同時，各市縣要抓緊完成停緩建房地產項目處置。

　　對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對21世紀經濟報道記者表示，房地產市場的供給側結構性改革，要與需求相結合。不同發(fā)展狀況和不同住房需求的地方，其租賃用地和租賃市場發(fā)展政策，要區(qū)別看待。對于北京、上海等人口凈流入地區(qū)，要通過建立長租滿足住房需求。而對于海南、云南這樣的旅游地區(qū)，租賃市場的發(fā)展要將長租與短租相結合，租賃用地的供應要更多考慮旅游地產發(fā)展帶來的短租需求。

　　打破地產周期論

　　“雖然各地的表態(tài)內容并不一致，但總體來看，‘房住不炒’的大邏輯并沒有改變，所以調控政策基本沒有松動的可能。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道表示，“2018年樓市政策的總基調并未改變?！?/p>

　　他還強調，從調控手段上看，分類調控、因城施策的原則也沒有動搖?！暗胤秸m被賦予調控樓市的權限，但同時也強化了其對于穩(wěn)定市場的責任?！?/p>

　　華泰證券也認為，房地產調控政策難以再現(xiàn)2014年的全面寬松，但是房價調控目標的變化、分類調控對精細化管理的需求和長效機制的建立會帶來地方政策的修正空間。

　　新城控股副總裁歐陽捷1月22日在“第四屆房地產價值峰會”上說，由于“房住不炒”寫入了十九大報告，因此未來五年樓市政策都很難有松動。

　　按照他的觀點，未來五年間，我國將構建新的住房制度，并出臺長效機制。在此期間，“調控就是控制和調整，既不穿透上限，又不突破下限，在這個區(qū)間內保持相對平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

　　這是我國房地產調控中常見的“以時間換空間”。歐陽捷指出，過去的地產“周期論”可能不再成立，未來的長效機制會保證市場的相對平穩(wěn)。

　　與此同時，構建租購并舉住房制度逐步建立，并成為今年各地樓市政策的一個共性。多數(shù)受訪者認為，未來住房制度和長效機制其它方面的內容也將逐漸落地。

　　但考慮到2017年末房地產市場的翹尾表現(xiàn)，以及部分城市房價漲幅擴大的現(xiàn)象，短期的調控壓力仍然存在，其方式和力度，也將隨著市場出現(xiàn)的新變化而改變。

　　嚴躍進認為，由于2017年預售證管控嚴格，以及市場需求被大量抑制，一線城市的房價仍有反彈的動力;長沙、貴陽、太原、福州等一些非核心的省會城市，房價同樣具有上漲的動力。這些城市未來可能會遭遇調控政策的“重點關照”。

　　歐陽捷指出，最近兩年三、四線城市的成交量大幅增長，但依然沒有使其土地供應大幅反彈。這就意味著，建立在政策刺激下的需求，未來是不可持續(xù)的。這些城市的調控方向，在于通過棚戶區(qū)改造和去庫存進程，來阻止房地產投資的下滑。