住建部長(zhǎng)提出了新概念，樓市要有大變化？

　　人民日?qǐng)?bào)權(quán)威發(fā)布：在昨天(12月23日)召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部長(zhǎng)王蒙徽提出2018年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向，并提出針對(duì)剛需、改善和投資人群不同的政策，這預(yù)示著2018年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向基本確定。

　　本文主要內(nèi)容：

　　1、住建部長(zhǎng)發(fā)話(huà)，實(shí)行差別化調(diào)控

　　2、關(guān)于這次表態(tài)，我們?nèi)绾慰创?

　　3、判斷房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)趨勢(shì)，主要看這幾點(diǎn)!

　　4、樓市基調(diào)基本確定，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)?

　　住建部長(zhǎng)發(fā)話(huà)，實(shí)行差別化調(diào)控

　　(12月23日)上午10點(diǎn)半，“人民日?qǐng)?bào)”發(fā)布了一條重磅消息：

　　今天召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽提出，2018年我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

　　細(xì)心的讀者或許會(huì)大吃一驚：住建部長(zhǎng)的表述，怎么跟“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”通稿的說(shuō)法有這么大差異?

　　下面是“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”通稿里的表述：

　　加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

　　“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”剛剛閉幕，作為房地產(chǎn)主管部門(mén)的住建部，肯定不會(huì)發(fā)出“不同聲音”。

　　差異產(chǎn)生的原因是：“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”的表述側(cè)重全局，側(cè)重住房制度，主要談了租賃市場(chǎng)、供應(yīng)方式、調(diào)控方式。住建部長(zhǎng)上述表態(tài)，是媒體單獨(dú)摘出來(lái)的，是側(cè)重于商品房市場(chǎng)的。這兩個(gè)表述可以互為補(bǔ)充，有利于“吃瓜群眾”全面了解高層的想法。

　　2關(guān)于這次表態(tài)，我們?nèi)绾慰创?

　　全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)是住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的最高規(guī)格會(huì)議，而且是在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后就很快召開(kāi)的，也透露出非常關(guān)鍵的信號(hào)。

　　對(duì)此我們看看專(zhuān)家對(duì)此次表態(tài)，有何看法?

　　城市與房地產(chǎn)研究專(zhuān)家孟祥遠(yuǎn)

　　第一，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議是一個(gè)級(jí)別很高的全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)會(huì)議，此次會(huì)議上提出的政策要求是決定未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的重要信號(hào)。

　　第二，他提出了“滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求”，這意味著2018年不可能對(duì)剛需和改善有太多打壓。事實(shí)上，2017年下半年以來(lái)，一些地方政府為了管住房?jī)r(jià)出手比較狠，最后已經(jīng)不顧剛需的訴求了(有些城市首套房利率都上浮20%到30%)。

　　有了住建部長(zhǎng)的新表態(tài)，2018年相信一些“做過(guò)頭”的城市，會(huì)調(diào)整政策，而信貸的松綁對(duì)真正有居住需求的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，是個(gè)大利好。

　　第三，“庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作”，意味著部分城市仍然允許、甚至支持投資性需求。

　　這些城市樓市政策很難收緊，甚至還會(huì)有所放松。人口凈流入，與大城市有關(guān)聯(lián)性，產(chǎn)業(yè)有基礎(chǔ)的三四線(xiàn)城市，是很值得去看看的。

　　最后，隨著市場(chǎng)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能一直表現(xiàn)的非常強(qiáng)勢(shì)，那么政策的再加碼也就沒(méi)那么必要了。我們基本上可以確定：2018年中國(guó)樓市整體處于平穩(wěn)局面，不是冬天。差別化調(diào)控是實(shí)質(zhì)上就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景，大起大落的市場(chǎng)行情不是調(diào)控政策的目標(biāo)與目的。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博

　　第一，“支持改善需求”。所謂改善需求，是兩個(gè)含義。一個(gè)是“小房子換大房子”，一個(gè)是“購(gòu)買(mǎi)二套房”?，F(xiàn)在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，住建部長(zhǎng)的新說(shuō)法，顯然也構(gòu)成利好。

　　第二，“支持改善需求”，將影響未來(lái)房地產(chǎn)稅的征收方式，要么從第三套房開(kāi)始征收(前兩套免征)，要么人均免征面積會(huì)比較大。否則，如何體現(xiàn)“支持改善需求”?

　　第三，“庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作”，意味著部分城市仍然允許、甚至支持投資性需求。這些城市樓市政策很難收緊，甚至還會(huì)有所放松。

　　第四，“遏制投機(jī)炒房”。什么是投機(jī)炒房?首先是大量買(mǎi)入，然后是短時(shí)間頻繁交易。對(duì)于這些人，當(dāng)然應(yīng)該限制。其實(shí)最有效的辦法不是“限售”，而是對(duì)頻繁交易者征收重稅。因?yàn)椤跋奘邸闭呤强梢酝黄频模芏嗳瞬扇∷较聟f(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)琋年后真正過(guò)戶(hù)的方式，反而可以避稅。

　　3判斷房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)趨勢(shì)，主要看這幾點(diǎn)!

　　我們判斷哪個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)漲，哪個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)跌，什么時(shí)候會(huì)漲，什么時(shí)候會(huì)跌，那么究竟什么決定房?jī)r(jià)?

　　實(shí)際上，可以總結(jié)為一句話(huà)，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　我們判斷一個(gè)地方未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，第一個(gè)要判斷未來(lái)這個(gè)地方人口是流入的還是流出的。人口流入的地方，未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)怎么走?漲。人口流出的呢?肯定漲不動(dòng)。

　　這就是為什么過(guò)去一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲，東北的房?jī)r(jià)不漲的原因。

　　中期看土地，如果這一個(gè)地方人口是流入的，政府還不供地，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走?大漲。

　　短期看金融，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開(kāi)始刺激了，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走?暴漲。

　　非常簡(jiǎn)單，就堅(jiān)持這個(gè)邏輯，其余還有一些相關(guān)因素可以納入短期漲跌的考慮范圍。

　　另外，一般制訂房?jī)r(jià)的時(shí)候考慮幾個(gè)方面的因素：第一個(gè)是市場(chǎng)，這也是最重要的因素;第二個(gè)是產(chǎn)品的品質(zhì)和配套設(shè)施、裝修情況等;第三個(gè)就是所花費(fèi)的成本;第四個(gè)就是要考慮到周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)情況、供求關(guān)系等。

　　知道了影響房?jī)r(jià)因素，我們就可以在買(mǎi)房根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況進(jìn)行預(yù)判，大體預(yù)算未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，從而做出是否買(mǎi)房的決定。這樣的話(huà)，可以在買(mǎi)房時(shí)做到有備無(wú)患，以更加合理的價(jià)格，買(mǎi)到適合自己的房子。

　　4樓市基調(diào)基本確定，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)?

　　隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)保持平穩(wěn)走勢(shì)

　　2018 年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在 2017 年商品房銷(xiāo)量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷(xiāo)量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)思維下，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率仍不大，2018 年不大可能進(jìn)入人大立法程序。

　　未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居;二是多渠道提高住房供給。一二線(xiàn)仍有大量住房剛需尚未滿(mǎn)足，三四線(xiàn)仍有大量的棚戶(hù)區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求，在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。

　　預(yù)計(jì)租賃住房制度將進(jìn)一步做實(shí)

　　去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)，就是開(kāi)始從供給端發(fā)力，從土地供給入手，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。

　　租賃住房政策的推出，從供給和需求兩方面都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　從供給層面來(lái)看， 租賃住房擠占了很大一部分普通商品房供給。目前租賃住房分兩檔，第一檔是一線(xiàn)城市，以上海作為標(biāo)準(zhǔn)，租賃占新增的 60%;第二檔是二線(xiàn)城市，以杭州作為標(biāo)準(zhǔn)，租賃占新增 30%。

　　從需求層面來(lái)看，租賃住房政策會(huì)改變房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)。以前是房地產(chǎn)銷(xiāo)售好，然后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。而現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求分為了兩部分，一部分是剛性的租賃住房需求，另一部分是普通的商品房需求。

　　在這一背景下，對(duì)供給端首當(dāng)其沖的影響，就是總體住宅供地面積有望提升。

　　一二線(xiàn)大部分城市土地財(cái)政的依賴(lài)度較低，為政府加大土地供給力度提供足夠空間。選取一二線(xiàn)土地財(cái)政依賴(lài)度低的城市試點(diǎn)，這些城市總體住宅供地面積有望提升。

　　隨著決策層開(kāi)始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待，從而繼續(xù)拉動(dòng)一二線(xiàn)房地產(chǎn)投資。

　　同時(shí)，持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線(xiàn)樓市，未來(lái)3年每年仍能帶來(lái)2.3億平米的去庫(kù)存規(guī)模，從而為三四線(xiàn)樓市平穩(wěn)提供有效支撐。

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