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熱點城市樓市遇“冷”,精準(zhǔn)調(diào)控效果顯現(xiàn)

2017年10月09日 09:09     小編:潛小房     人民網(wǎng)     點擊:1964

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  據(jù)新華社報道,今年一二線熱點樓市普遍“行情清淡”,而部分三四線樓市市場較為活躍。國慶長假期間,有的三四線城市看房量上漲了三成左右。自去年9月底以來,從“五限令”到“購租并舉”“租售同權(quán)”,全國已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。


  這也是因城施策產(chǎn)生的直接效果。如果不對調(diào)控方式作出積極改變,從全國一個政策轉(zhuǎn)變成因城施策,由各地根據(jù)實際情況采取相應(yīng)的政策措施,實施精準(zhǔn)調(diào)控,調(diào)控的效果絕對不會這么明顯。精準(zhǔn)調(diào)控是此輪樓市調(diào)控最顯著的特點,也是最有效的探索。


  自2003年房地產(chǎn)市場放開以來,由于房價上漲過快,已進行過多輪調(diào)控。從調(diào)控效果來看,由于都是采取全國統(tǒng)一調(diào)控、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一手段的方式,因此,初期效果都很好,房價也出現(xiàn)了下降現(xiàn)象。但是很快就因為市場同步變冷,地方政府難以應(yīng)對土地出讓金大幅下降帶來的壓力以及對“土地財政”的過度依賴,一些地方就開始暗中放松政策,最終引發(fā)全局放松了。放松的結(jié)果,就是房價進一步快速上漲,迫使決策層只能回過頭來繼續(xù)調(diào)控,從而使調(diào)控缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和有效性。


  本輪調(diào)控,顯然吸取了以往樓市調(diào)控的經(jīng)驗和教訓(xùn),采取了精準(zhǔn)調(diào)控的方式。所謂精準(zhǔn)調(diào)控,就是因城施策、一城一策,由各地依據(jù)本地實際,采取不同的調(diào)控政策與手段。更主要的是,同類城市在房價問題上,如果出現(xiàn)較大差異,房價上漲偏快的城市就會面臨較大壓力,就會主動出臺調(diào)控政策,以穩(wěn)定房價,避免房價成為“出頭鳥”。也正因為實施了精準(zhǔn)調(diào)控的方式,地方政府對“土地財政”的依賴也有了明顯改變。他們知道如果再繼續(xù)依賴“土地財政”,再人為推高地價,就必然會使本地的房價再度大幅上漲。那么,上級政府就有可能對其實施問責(zé)。在問責(zé)面前,很多地方也不敢再去打“土地財政”的主意。


  正是因為各地可以依據(jù)地方實際出臺不同的樓市調(diào)控政策,才出現(xiàn)了150次政策出臺的現(xiàn)象。也正是有了這些不同的調(diào)控政策,才使得樓市調(diào)控的針對性越來越強,熱點城市房價上漲過快的現(xiàn)象能夠在較短的時間內(nèi)就得到遏制。而去庫存壓力較大的三四線城市,則會在一城一策政策下,出現(xiàn)相對平穩(wěn)的現(xiàn)象,有的則市場比較火熱。


  當(dāng)然,在實施精準(zhǔn)調(diào)控的同時,如何防止炒房資金的“魚群式”轉(zhuǎn)移,防止銀行為了眼前利益扭曲信貸政策,將消費貸等變異,也是需要高度重視的一項工作。種種跡象表明,炒房者并沒有停止炒房行動,而銀行依賴房地產(chǎn)市場的內(nèi)在動力也比較強,配合炒房的概率比較大。所以,實施精準(zhǔn)調(diào)控,更需要對炒房資金的變動情況以及銀行的“愛房”情結(jié)作出及時調(diào)整與優(yōu)化,堅決遏制炒房行為和信貸變異現(xiàn)象。


  需要注意的是,由于因城施策的手段更多的是行政手段,因此,如何從行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟手段、法律手段,由階段性調(diào)控轉(zhuǎn)向長效化管理,建立樓市長效機制,是非常重要的方面。對樓市來說,唯有建立長效機制,才能使市場真正穩(wěn)定、讓房價真正回歸理性。而“購租并舉”“租售同權(quán)”等手段,無疑是推動樓市穩(wěn)定與健康的有效方式之一。也只有讓市場由完全購買轉(zhuǎn)身購租并舉,讓更多的人從買房轉(zhuǎn)向租房,而住房租賃市場又非常規(guī)范,樓市的穩(wěn)定和健康才不會有問題。


  從總體上講,精準(zhǔn)調(diào)控對樓市來說,效果是非常明顯的。接下來需要做的,就是如何建立樓市調(diào)控的長效機制,通過長效機制的建立,讓行政調(diào)控手段逐步退出。如出臺房產(chǎn)稅政策、物業(yè)稅政策等。就是讓多房者多繳稅、多貢獻(xiàn),用上繳的稅收彌補中低收入階層的生活,縮小貧富差距。對樓市來說,只有實現(xiàn)了“房子是用來住的,不是用來炒的”目標(biāo),調(diào)控才算真正達(dá)到目的,樓市的長效機制才算真正建立。


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