專家支妙招：四種買房的常見糾紛可以如此解決

    常見糾紛一：
 

開發(fā)商承諾標(biāo)準
 

和實際裝修有出入怎么判定
 

開發(fā)商在產(chǎn)品宣傳中，總會提到精裝修標(biāo)準為×××元/平方米，但是，業(yè)主在收房時，看到開發(fā)商承諾的家具品牌或檔次有所改變，總會質(zhì)疑開發(fā)商宣傳存在水分，實際裝修標(biāo)準達不到承諾。
 

由于目前在售樓盤大多為期房，在簽約時，部分設(shè)施設(shè)備可能還未開始招標(biāo)采購，開發(fā)商并不會承諾具體的裝修標(biāo)準，而是以“同等價格”或“同一品牌”作為承諾。這為糾紛埋下了伏筆。
 

《精裝修商品住宅法律實務(wù)研究》認為開發(fā)商應(yīng)該明確裝飾、設(shè)備的品牌、型號、規(guī)格，如果因為設(shè)計需要改變產(chǎn)品，則需要通知購房者，征求他們的同意。
 

常見糾紛二：
 

裝修不達標(biāo)
 

可以拒絕收房嗎
 

對于毛坯住宅來說，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用時，購房人可以主張退房。但對于精裝修住宅而言，裝修不達標(biāo)，或存有瑕疵，業(yè)主能不能退房存在著較大的議。
 

有些司法判例認為精裝修商品住宅的交付條件與毛坯房一致，有些判例則認為任何裝修質(zhì)量問題均可構(gòu)成拒絕收房的事由，部分法院則將墻面霉變、滲漏水等問題列為嚴重質(zhì)量問題認為可以構(gòu)成拒絕收房事由，其余的普通質(zhì)量問題則不作為交付條件，由開發(fā)商負責(zé)整改保修。
 

杭州出臺的《精裝修商品住宅法律實務(wù)研究》認為精裝修商品住宅的交付標(biāo)準應(yīng)高于毛坯房項目，同時該標(biāo)準應(yīng)從嚴認定。精裝修住宅涉及人身健康和安全的項目質(zhì)量不合格或者使用功能不合格嚴重影響正常居住使用時，購房人也可以行使退房權(quán)。比如裝修后的住宅室內(nèi)空氣中的氡、游離甲醛、苯、氨、TVOC等超出規(guī)定標(biāo)準，整改不到位，購房者可以主張退房。
 

如果出現(xiàn)陽臺、廚房、臥室的墻面有輕微滲漏，混凝土及抹灰有裂縫，陽臺、浴廁間倒泛水，墻皮小范圍脫落等問題，開發(fā)商愿意承擔(dān)修復(fù)和賠償?shù)模瑯I(yè)主不應(yīng)強行退房。
 

常見糾紛三：
 

配送家電、家具
 

屬于保修范圍嗎
 

有的精裝修樓盤的交付標(biāo)準，并不局限于傳統(tǒng)的墻體、廚房、衛(wèi)生間等“硬裝”，還配備家具、家電等“軟裝”，力做到宣傳中的“拎包入住”。
 

購房者在購買房子時，家電、家具等軟裝是作為房子一部分，但是硬裝和軟裝產(chǎn)品的保修時間存在較大的時間差，配送的家電、家具是否屬于保修范圍？這又帶來了糾紛。
 

《精裝修商品住宅法律實務(wù)研究》認為精裝修商品買賣包括房屋內(nèi)置的一切家具家電、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等部品，開發(fā)商不應(yīng)對所售商品房質(zhì)量負責(zé)，還應(yīng)對所售商品房內(nèi)置的家具家電、裝飾裝修等一并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任和產(chǎn)品安全提示義務(wù)。
 

常見糾紛四：
 

開發(fā)商樓書和樣板房
 

能作為精裝修承諾嗎
 

在開發(fā)商宣傳中，樓書和樣板房是非常重要的一個環(huán)節(jié)，為了能夠凸顯產(chǎn)品的品質(zhì)，樓書和樣板房都追求，比實際交付房源檔次高。精裝修房源更為明顯。
 

但是，以樓書、樣板房為準？還是以合同文字約定為準？購房者和開發(fā)商很容易引發(fā)交房糾紛。
 

按照現(xiàn)行法律規(guī)定，樓書等開發(fā)商宣傳資料的說明和允諾，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商如違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！毒b修商品住宅法律實務(wù)研究》認為樓書關(guān)于裝修投入標(biāo)準、裝飾設(shè)施設(shè)備的品牌、裝修材質(zhì)、裝修施工工藝、裝飾效果圖等均可能被法院認定為是合同內(nèi)容，購房者應(yīng)盡量保存好在購買商品房時開發(fā)商提供的相關(guān)樓書廣告，用作以后維護自己權(quán)益的證據(jù)。
 

精裝修樓盤一般都會制作樣板房，樣板房展示可行的裝修改造方案和裝修效果，還是作為交付標(biāo)準？這是許多糾紛的核心問題?！毒b修商品住宅法律實務(wù)研究》認為，從法律定位來說，樣板房對于精裝修房不具有參考和促進銷售的作用，更具有樣品的地位。雖然目前杭州市并沒有樣板房作為樣品的政策要求，但法院一般認為樣板房是交付標(biāo)準的一種承諾。
 

吳方榮律師建議開發(fā)商盡量做施工樣板房和交付樣板房兩套樣板房，做不到明確告知購房者樣板房和交付標(biāo)準的不同，并寫入合同中；而購房者則應(yīng)明確了解樣板房與實際交付的房屋是否一致，問清不一致的地方，以免造成糾紛。