零售商搶食商業(yè)地產(chǎn)

　　近日，某知名零售企業(yè)地區(qū)負(fù)責(zé)人張總陷入了一個(gè)小小的黑色幽默：一個(gè)月內(nèi)接到十多個(gè)不同獵頭公司的電話，挖他去大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)部分的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，而且開(kāi)出的條件還頗有誘惑力。巧合的是，在張總對(duì)獵頭公司的電話應(yīng)接不暇時(shí)，他所在的公司卻正準(zhǔn)備自主開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。他正在為是不是需要從一些地產(chǎn)企業(yè)挖些懂得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人才而犯愁。同時(shí)，業(yè)界近期爆出，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春項(xiàng)目正在招納總經(jīng)理，月薪已經(jīng)給到了18萬(wàn)元的天價(jià)。

　　千金易得，一將難求。業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前市場(chǎng)上，既懂得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，又懂得項(xiàng)目招商和后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理人才的奇缺，恰恰折射出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)大熱。零售商與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣正在加速進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)也揭示出，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，地產(chǎn)商與零售商之間的競(jìng)將是資本、土地、經(jīng)驗(yàn)等全方位的競(jìng)，人才的競(jìng)是一個(gè)開(kāi)始而已。

　　國(guó)內(nèi)外零售巨頭發(fā)力擴(kuò)土

　　近來(lái)，隨著宏觀調(diào)控的深入，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的抑制狀態(tài)。與之相反，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。在萬(wàn)科、中糧、保利、龍湖等眾多大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)高調(diào)圈地商業(yè)地產(chǎn)，提高其在企業(yè)布局中比重時(shí)，眾多零售業(yè)巨頭也已經(jīng)按捺不住野心，悄然卻迅速地布局商業(yè)地產(chǎn)。

　　世界三大零售巨頭之一的TESCO樂(lè)購(gòu)，10月28日啟動(dòng)其在華南買(mǎi)地自建的綜合性購(gòu)物——LifeSpace樂(lè)都匯購(gòu)物廣場(chǎng)。該公司計(jì)劃未來(lái)一年內(nèi)將在中國(guó)開(kāi)9家Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物。然而，其野心不止于此。該公司表示，將不斷自主投建新購(gòu)物。未來(lái)5年，預(yù)計(jì)其旗下將在內(nèi)地?fù)碛?0家左右新購(gòu)物，成為中國(guó)大的以超級(jí)市場(chǎng)為主力商戶的綜合商業(yè)購(gòu)物開(kāi)發(fā)商之一。

　　與此同時(shí)，沃爾瑪、家樂(lè)福、易買(mǎi)得、日本永旺也都在低調(diào)卻有序地進(jìn)行著他們的圈地計(jì)劃。宜家在北京更是捷足先登，去年在西紅門(mén)斥資7億元購(gòu)地。獨(dú)立開(kāi)發(fā)、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)將成為其重要戰(zhàn)略方向之一。沃爾瑪中國(guó)副總裁兼席行政官培表示，沃爾瑪中國(guó)除了大部分租賃商業(yè)模式外，還將逐步開(kāi)始自買(mǎi)物業(yè)和購(gòu)地自建項(xiàng)目。

　　同時(shí)，國(guó)內(nèi)零售商也不甘示弱。10月1日，國(guó)內(nèi)大的超市連鎖企業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)家正式啟動(dòng)其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略并表示，將加大區(qū)域購(gòu)物的開(kāi)發(fā)力度，5年內(nèi)，旗下“歡樂(lè)頌 ”區(qū)域型購(gòu)物將拓展到15-20家。華聯(lián)集團(tuán)近年來(lái)也不斷收購(gòu)物業(yè)加快在商業(yè)地產(chǎn)的布局。今年6月，以百貨和超市起家的新華都高調(diào)宣稱(chēng)，企業(yè)將斥資100億元進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)則是重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的方向之一。

　　零售商做商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)明顯

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)永平認(rèn)為，國(guó)內(nèi)外眾多零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，可以說(shuō)是順勢(shì)而為。當(dāng)前中央政府明確提出“十二五”期間將“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)”，加上城市化過(guò)程中對(duì)商業(yè)需求的不斷增長(zhǎng)，客觀上為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了空前的機(jī)遇。

　　隨著近期調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)的抑制，商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。同時(shí)，零售業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)相比可以用微薄來(lái)形容。同樣擁有厚實(shí)的家底，面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高額利潤(rùn)沒(méi)有人能夠不動(dòng)心?？梢灶A(yù)見(jiàn)，將有更多有實(shí)力的零售商加入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作中來(lái)。

　　另外，有專(zhuān)家分析，大部分零售企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并非是為了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，畢竟隔行如隔山。而加大自持物業(yè)的比例，從“房客”升級(jí)到“房東”，甚至成為“地主”，將能夠保證其未來(lái)的利潤(rùn)不會(huì)因?yàn)樽饨鹕蠞q而被攤薄，從而在市場(chǎng)競(jìng)中掌握主動(dòng)權(quán)。同時(shí)更能夠優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)上市等企業(yè)戰(zhàn)略的部署和完成，可謂一舉兩得之選。俏江南股份有限公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)經(jīng)理李杰(博客)表示：“俏江南目前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)從過(guò)去的購(gòu)買(mǎi)物業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榕c開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地的方式。這樣做不可以在早期介入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，更能以合伙人的身份保證后期的順利進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。”

　　專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)企業(yè)固然有其在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，但如果在資本水平相對(duì)平衡的條件下，零售商在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以百貨、超市等購(gòu)物為核心的項(xiàng)目時(shí)還是有明顯優(yōu)勢(shì)的。尤其是國(guó)外零售商本身具備豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)理事長(zhǎng)董利(微博 博客)向記者介紹：“在美國(guó)，50%以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由零售商開(kāi)發(fā)。其中經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)項(xiàng)目往往都是由零售商開(kāi)發(fā)的，因?yàn)榱闶凵淘谡猩毯徒?jīng)營(yíng)管理方面具有天然的優(yōu)勢(shì)。”

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理?xiàng)顫绍?微博)直言：“零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)將成為未來(lái)地產(chǎn)界的一大趨勢(shì)。”目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在資金、拿地、開(kāi)發(fā)方面有一定優(yōu)勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)的收益還是在經(jīng)營(yíng)方面，因而零售商在后續(xù)招商和經(jīng)營(yíng)方面的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)則成為其未來(lái)在該領(lǐng)域內(nèi)的核心競(jìng)力。此外，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)性強(qiáng)，相比住宅市場(chǎng)上的飽和與激烈競(jìng)，還有較大的發(fā)展空間。

　　零售商做商業(yè)地產(chǎn)并非一帆風(fēng)順

　　雖然零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)贊同聲一片，但其背后也存在著十分棘手的問(wèn)題。萬(wàn)通地產(chǎn)(微博)副總經(jīng)理周東權(quán)認(rèn)為：“零售商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雖然可以在一定程度上保證后期的經(jīng)營(yíng)效果，但缺乏前期的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是其面臨的大問(wèn)題。”

　　同樣，由于進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的大多是以超市為核心的零售企業(yè)，很容易在一定層面上忽略其他的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)缺乏全盤(pán)考慮的弊病。此外，零售商與房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)難免使局部地區(qū)的競(jìng)?cè)遮吋ち?。加之缺乏地方政府的合理疏?dǎo)，甚至可能出現(xiàn)業(yè)態(tài)重復(fù)、扎堆的情況，造成資源的浪費(fèi)。因而零售企業(yè)在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮其經(jīng)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的差異化和實(shí)用性。對(duì)此，周東權(quán)建議：“零售商可以與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地，創(chuàng)造一種新的合作模式。商務(wù)部分由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，而商業(yè)部分則由零售商承擔(dān)。這樣的強(qiáng)強(qiáng)合作，將有利于項(xiàng)目取得后的成功。”