潛江房地產(chǎn)調(diào)控新政：2018年將繼續(xù)控房?jī)r(jià)

　　日前，市住房局印發(fā)《市住房局2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)控房?jī)r(jià)工作及主要措施》

　　主要內(nèi)容有：2018年在進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)控工作的要求，我市新建商品住房的年均銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度計(jì)劃控制在10%以內(nèi)，即4730元/㎡以內(nèi)，與我市城市居民可支配收入增長(zhǎng)幅度相適應(yīng);具體做法為加強(qiáng)商品住房預(yù)售備案價(jià)格指導(dǎo)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲取商品住房預(yù)售許可之前，將對(duì)擬銷售的價(jià)格報(bào)住房和物價(jià)部門備案并錄入“商品房買賣合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)”。以確保開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售樓盤時(shí)，其成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格。

　　同時(shí)，我市對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的新建商品住房項(xiàng)目，剩余房源的銷售均價(jià)不得高于各自樓盤2017年8月份的銷售均價(jià);對(duì)即將新上市的商品住房，其預(yù)售備案價(jià)格不得超過(guò)上期上市商品住房的備案價(jià)格，或不超過(guò)同期、同地段、同類型商品住房的備案價(jià)格(園林城區(qū)備案最高價(jià)5800元/㎡，備案均價(jià)5400元/㎡)。

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和不足

　　當(dāng)前，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在建設(shè)用地供給不足、房源緊張;商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度過(guò)大;二手房市場(chǎng)穩(wěn)定性不夠，交易量波動(dòng)幅度較大等方面的問(wèn)題。這些問(wèn)題產(chǎn)生主要因三個(gè)方面造成：

　　(一)、房地產(chǎn)在城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)呈現(xiàn)出兩種截然不同特征。在主城區(qū)，主要以2012至2015年立項(xiàng)建設(shè)的商品 房為主，約300萬(wàn)㎡，現(xiàn)基本建設(shè)完工，除少數(shù)樓盤還有續(xù)建項(xiàng)目外，大部分樓盤已基本建設(shè)竣工，房源基本銷售完畢。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房項(xiàng)目幾乎全部為2014年前后立項(xiàng)建設(shè)的一大批集貿(mào)市場(chǎng)改造項(xiàng)目為主，約150萬(wàn)㎡，至目前，商品房銷售不活躍，并有逐年下降的趨勢(shì)，且住房銷售價(jià)格在近些年一直維持在1800-2300元/㎡之間。

　　(二)、新增住宅建設(shè)用地尚未形成有效供給。2017年供應(yīng)商品住宅用地21公頃，315畝。目前，已出讓的建設(shè)用地正處于項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)開(kāi)工階段，還無(wú)法形成商品住宅房源的有效供給。

　　(三)、城市居民商品住宅的需求日益增大。主要存在于兩個(gè)方面的因素。一是我市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程逐漸加快。按照省政府要求，潛江市的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)要走在全省前列。按此要求，我市近些年來(lái)先后實(shí)施或啟動(dòng)了城區(qū)私房禁建、海綿城市試點(diǎn)改造、東荊新區(qū)、“三大亮點(diǎn)”片區(qū)、城市棚戶區(qū)改造等城市重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，促進(jìn)了城市居民對(duì)商品住宅的硬需求增加。二是居民經(jīng)濟(jì)收入的增加促進(jìn)了對(duì)改善性住房的需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)建議和意見(jiàn)

　　(一)、加快完善住宅小區(qū)周邊配套設(shè)施。優(yōu)先配套住宅小區(qū)周邊的道路、綠化、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施，以及公交、幼兒園、醫(yī)院、商場(chǎng)、養(yǎng)老、文體、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)，為居民安居就業(yè)提供便捷條件。

　　(二)、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行成本，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)查處力度。依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格欺詐、價(jià)格壟斷等價(jià)格違法行為。

　　(三)、進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展完善我市房地產(chǎn)相關(guān)工作。一是科學(xué)供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地。不僅僅是加快建設(shè)用地的供應(yīng)速度與供應(yīng)量，還需考慮我市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展相適應(yīng)的關(guān)系，不僅要改善短期內(nèi)住房有效供應(yīng)不足問(wèn)題，還要滿足今后一段時(shí)期內(nèi)供需基本平衡的問(wèn)題。二是合理確定建設(shè)用地控制性指標(biāo)。通過(guò)合理確定建設(shè)用地的容積率、建筑密度等控制性指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)擬出讓土地價(jià)格適合當(dāng)前價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，還滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，不能因土地出讓價(jià)格的因素造成房?jī)r(jià)過(guò)高。三是認(rèn)真分析房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格水平要反映出我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民經(jīng)濟(jì)收入水平。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展及降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

　　為達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要需做到以下幾點(diǎn)：

　　(一)合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量，緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。

　　通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。通過(guò)加大配套商品住房和中低價(jià)商品住房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　(二)適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格并加強(qiáng)監(jiān)測(cè)。

　　考慮到我市商品住房庫(kù)存較小、東荊新區(qū)板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我市房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房限價(jià)銷售等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的巡查制度，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。

　　(四)合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我市開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。