買房還貸 房貸真相：欠銀行錢越多越久越好！

　　可是不論價格走高走低，有需要的還是要買房。那么，何時才是買房的時機?業(yè)內(nèi)人士指出，買房有8個技巧，其中買房自住者應(yīng)該買跌不買漲。
 

　　1.看銀行對房貸的態(tài)度
 

　　普通買房人看市場的方法很簡單，那是看銀行對買房貸款的態(tài)度。一般而言，銀行對貸款的態(tài)度比專家的話真實、準(zhǔn)確，可信度更高。
 

　　銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢;銀行手緊，說明市場風(fēng)險加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。
 

　　2.通過平均價看供需比
 

　　有專家說平均價格下跌是因為市場上出售的某類房子增多，業(yè)內(nèi)人士說如果供給增多真實需求也增多，則此類房屋的價格持平或者小幅上揚，此時是買不到便宜房子的;如果供給增多真實需求保持不變，則此類房屋的價格立刻下跌，此時才是購買房屋的時機。
 

　　3.先別急著買導(dǎo)向類的房屋
 

　　一般來說政策導(dǎo)向類的房屋在政策導(dǎo)向初期價格上揚，后期隨著供給的增多而價格下滑，這時下手也不遲。
 

　　4.有自住型客戶“買跌不買漲”
 

　　買房自住者，房價的漲與跌其實都是一個數(shù)字而已，關(guān)鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低于上漲時買入的價格，所以應(yīng)該“買跌不買漲”。
 

　　5.推銷房子的中介電話多
 

　　中介向你推銷房子的陌生電話少，證明市場行情好，市場上并不缺客戶，這時不是買房的時候;房產(chǎn)中介向你推銷房子的陌生電話多，證明市場行情不好，市場上買房的客戶少，跟房東討價還價的機會多。

　　6.養(yǎng)房成本提前算仔細
 

　　相對而言，社區(qū)越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等于您可以免費享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢;大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費用越多;一個樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費用越多。養(yǎng)房的費用，買房時不能不考慮。
 

　　7.買“預(yù)期”才有升值潛力
 

　　購房要學(xué)會買“預(yù)期”，這樣今后的升值潛力才大。在政策還未明朗之前買。當(dāng)然，前提條件是消息的來源一定要準(zhǔn)確。
 

　　8.普通買房人不必一步到位
 

　　普通買房人先考慮方便、實用，不必一步到位。理想的房子，其實是個相對的概念，理想未必明天理想，方便實用才實在的。
 

　　而且，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看。入住后則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。
 

　　確定好買房了，那繞不開：
 

　　房貸
 

　　1、全款買還是貸款買，貸款多少合適?
 

　　當(dāng)然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現(xiàn)金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，不多說啦。
 

　　建議：
 

　　貸款買，能用公積金貸款買是好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。
 

　　現(xiàn)在5年以上，公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%，商業(yè)貸款也在4.9%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
 

　　2、如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎?

　　先來舉個例子：地點坐標(biāo)：北京，假設(shè)，付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。
 

　　很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。
 

　　但是我們換位思考，投資的利息要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。
 

　　建議：
 

　　按長的時間貸款，能貸30年，貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。
 

　　提前還款，看你想不想在用銀行的錢投資嗎?自由選擇權(quán)在你們手上哦。
 

　　3、等額本息or等額本金
 

　　先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
 

　　等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，感覺自己吃了很大的虧似得。
 

　　但是，真的是這樣嗎?
 

　　其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個月)，計算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息多;借的本金少，要還的利息少。
 

　　舉個例子：
 

　　如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。

　　1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元;

　　(1) 起初還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則的實際還款額為4167+5125=9625元。

　　(2) 二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則二個月要還的利息為：

　　995833*0.5125%=5103.64元，則二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元

　　以此類推

　　等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。
 

　　2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額(含本、息)為7251.12元。

　　(1) 起初計算出的利息同樣為5125元，歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;

　　(2) 二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則二個月應(yīng)還的利息是5114.10元，即二個月歸還的本金為2137.01元

　　以此類推

　　等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。
 

　　這樣大家看的更直觀：
 

　　通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。
 

　　所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。
 

　　等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。
 

　　借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息要比銀行高，其實是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了
 

　　另外：如果網(wǎng)貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢?用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少?一年后回款10661，實際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺一個月的項目年化率高達16%了，每月復(fù)投收益倍增，基價值遠遠高于6.15%的商業(yè)貸款。
 

　　結(jié)論：
 

　　建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。
 

　　4、哪類人適合提前還款vs不用提前還款
 

　　提前還款三類人：
 

　　1.傳統(tǒng)保守黨：錢存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。
 

　　2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。
 

　　3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶小編一塊玩吧。
 

　　建議不用提前還款的類型：
 

　　1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你已經(jīng)平了，這么低的成本，你偷著樂吧。
 

　　2.等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
 

　　等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時間，節(jié)省的利息會比較多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。
 

　　再說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品ok啦，你在用銀行的錢掙錢。
 

　　現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，二年可以享受新的低的利率哦。
 

　　總結(jié)：
 

　　先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么?因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負(fù)利率。你借到銀行的錢，其實是等于賺到了。