冬季是房屋買賣的淡季，但對于購房者來說，也好處多多。既能夠享受淡季的大幅優(yōu)惠，現(xiàn)房數(shù)量也較多。那么冬季選房應(yīng)該注意哪些問題呢?
一、必看準房屋質(zhì)量
歲末年初，樓盤基本封頂，看現(xiàn)房時一定要嚴格把控質(zhì)量，注意房屋、墻角，尤其是水電情況。
1、鑒別外墻面
如果外墻面采用飾面磚，主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)；
如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫;清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，要注意的是清水磚墻的勾縫是否飽滿，磚是否密實；
如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)貫穿性的裂縫，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)有問題，應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進行重新鑒定；
盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因為貼面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標志。
2、樓地面
樓地面包括底層的地面和樓層的樓板，對于樓板先確定是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。
低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫。
產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻;二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大。
中高層、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強度等級用肉眼是觀察不出來的，可以看質(zhì)量檢驗報告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手可以把凸出的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方。
3、廚房和衛(wèi)生間的地坪
廚房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預(yù)制板，這是根據(jù)它們的殊防水要求來做的。對于廚房和衛(wèi)生間的地坪可以進行閉水試驗：灌水20至30毫米，保持24小時，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。
4、底層的室內(nèi)地面
底層的室內(nèi)地面一般比室外地坪要高45厘米，也是三級臺階，也有高60厘米至90厘米的，要仔細檢查其防潮設(shè)計和措施。
_ueditor_page_break_tag_二、蕭瑟冬季看綠化
二、蕭瑟冬季看綠化
從反向思維出發(fā)，冬天是小區(qū)的園林綠化效果不美觀的季節(jié)，可在此時用心查看。因為，好的樓盤，綠化布局也會合理，四季錯落搭配，冬日也有耐冬植被。
綠地率是用來描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地等。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時也要求建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。
1、公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。
對公共綠地小的要求是寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠地面積不少于總面積的70%，且至少1/3的綠地面積要能常年受到日照;
2、宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時也要求建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府有規(guī)定綠地率的指標，一般是不少于30%。
而綠化覆蓋率要求沒那么嚴格，要一塊草皮算，所以開發(fā)商喜歡用綠化率這個名詞。
此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化中;
而屋頂綠化等裝飾性綠地率，按目前國家的技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府相關(guān)部門在初項目規(guī)劃要求的是綠地率這一指標。
因此。買房除了對地稅、戶型設(shè)計的挑選外，還要關(guān)注三率，即綠化率、房屋使用率、容積率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占得比例;而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此，綠化率較高，建筑密度較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積越來越少，而住戶越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度設(shè)計。
_ueditor_page_break_tag_三、采光通風(fēng)保溫是重點
三、采光通風(fēng)保溫是重點
到了冬季，采光好的房子晚上開燈的時間也相對要晚很多，也可以減少空調(diào)開的時間，所以是比較節(jié)能省錢的。冬天光線充足、通風(fēng)流暢、保溫良好的房子，在其他季節(jié)也不用擔(dān)心了。小編在此分享一個小貼士，看房間光線，應(yīng)在上午10點之后去看房。同時注意樓間，以及有無其他遮擋物。
挑選采光好的房子時應(yīng)該注意以下幾點：
1、樓間
樓間對于房屋采光的影響是很大的，大家在選房時要注意一下早上幾點陽光可以照進房間，而下午幾點陽光離開。對于沒有入住的項目，大家可以站在室外觀察一下，看看兩樓之間的間是否合理(通常樓間影視樓高的1.2倍以上)，如果間過小則采光一定會受一些影響。
2、朝向
這點不必過多解釋大家明白，南向的房子采光當(dāng)然好。這里想強調(diào)的是：客廳一定要朝南、好主臥也是南向的。因為客廳是一家人多的活動場所，而主臥是主人休息的空間，所以南向的客廳和主臥是很必要的。對于選購塔樓的人來說，如果沒有正南向的房子可選，那么東南向應(yīng)為，因為西南向的住房到了夏天還有個夕曬的問題。
3、樓層
這里說的高度是指應(yīng)該購買位于幾層的房子的問題。通常來講，塔樓應(yīng)該購買6層以上(視塔樓實際高度與樓間而定)、而板樓(小高層)應(yīng)該購買不低于3層的房子。
4、面寬與進深
這里的面寬是指你所購房產(chǎn)的南向外立面的寬度、進深是指房子的深度?？梢赃@樣說，面寬越大、進深越小的房子采光越好;而面寬小、進深大的房子采光一定不會很理想。這點在選購房子時也是應(yīng)該考慮進去的。
_ueditor_page_break_tag_四、砍價招數(shù)
四、砍價招數(shù)
作為銷售淡季，一些房企看著全年業(yè)績尚未達標也壓力山大。這事一般不會捂盤，會放出一些好戶型和優(yōu)惠折扣給購房者。但購房者也不要被這些小恩小惠迷惑了雙眼。小編建議，多做準備，心中有數(shù)，淡定砍價，錢不多花能買到適合的房子。
一般來說，開發(fā)商為了促進樓盤的銷售，都會或多或少的給予置業(yè)顧問和中高層管理人員一到三個點不等的優(yōu)惠(注：一個點的優(yōu)惠是指在總價的基礎(chǔ)上減去百分之一，即總價乘以99%，三個點是總價乘以97%以此類推)，但怎么樣能得到這些優(yōu)惠呢?這里可以和大家分享一點其中的細節(jié)。
1.看房請淡定
買房的時候，永遠不要在銷售員或者管理人員面前露出對心意房子很向往的態(tài)度，也不要過多的對房子進行贊揚，在他們看來，你對這房子越向往，贊揚越多，你越需要這所房子，你是他們心中“十拿九穩(wěn)”的客戶了，這個時候再去談優(yōu)惠比較難了。
2.買單別著急
買房時候也不要被銷售員誤解自己“財大氣粗”，從銷售員來說，他們是很樂意給你一個點的優(yōu)惠來促進自己的成單，但有時你的一些行動讓他誤解“有錢人不在乎這點優(yōu)惠”，他反而不會為你去取這個優(yōu)惠，因為從行業(yè)規(guī)則來說，為老板多保留一點優(yōu)惠，對自己在物質(zhì)和職位晉升上都有不小的幫助。
3.溝通很重要
盡可能和銷售員保持良好的溝通關(guān)系，你有和銷售員保持好關(guān)系，他才會及時的給你透露信息，比如他們新的優(yōu)惠政策，他們手上保留多少優(yōu)惠，甚至他們可以去經(jīng)理或者中高層管理人員手上去取更多的優(yōu)惠，這一點是購房者必須認識和注意到的。
4.優(yōu)惠別小看
后是不要小看這點小優(yōu)惠，一套房子總價幾十萬，一個點到幾個點不等的優(yōu)惠下來可以節(jié)省不少銀兩了，此外，購房者也可以從物業(yè)管理費、樓盤各項活動里套取一定的優(yōu)惠額度，積少成多，盡可能的給自己省錢吧! 
