2014潛江樓市年終報：全年熱點政策解讀

　　2014年，我國房地產市場風云突變，全國商品房、商品住宅量價呈現(xiàn)同步下行，城市間市場分化更趨顯著。在宏觀經濟環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調控更重長效，逐步將重心由短期調控轉移至住房制度建設這一長期命題。與此同時，各地房地產調控政策調整動作則趨于頻繁，在“雙向調控”的基調下，定向放松限購，通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需，成為部分面臨去化風險城市的政策突破口，一些“救地政法”的策略還將繼續(xù)進行中。
 

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀一：新型城鎮(zhèn)化

　　關鍵詞：新型城鎮(zhèn)化
 

　　詳細：3月，國務院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出要推進“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右。通知指出，《規(guī)劃》是今后一個時期指導全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎性規(guī)劃。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農業(yè)農村農民問題的重要途徑，是推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展的有力支撐，是擴大內需和促進產業(yè)升級的重要抓手。
 

　　解讀：改革開放以來，伴隨著工業(yè)化進程加速，我國城鎮(zhèn)化經歷了一個起點低、速度快的發(fā)展過程。目前，我國已進入全面建成小康社會的決定性階段，也處于城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的關鍵時期。該《規(guī)劃》的出臺，正是從宏觀方面，給城鎮(zhèn)化的發(fā)展提出了統(tǒng)籌性、指導性的意見。
 

　　《規(guī)劃》要求，在城鎮(zhèn)化過程中，針對以人為本、統(tǒng)籌發(fā)展、提高效率、保護環(huán)境、促進社會公平等方面都需要有所作為。
 

　　那么《規(guī)劃》的出臺，于我們市場來看，有哪些契機?
 

　　，投資方面。(一)新型城鎮(zhèn)化必然帶來居民消費結構的轉變，在市場的發(fā)展中，關注三四線城市的消費方向，找到人群的消費點所在，然后去具體分析投資方向;(二)城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然帶來城市基礎設施的建設，從而拉動對建材的整體需求。現(xiàn)在關注投資建材市場，尤其是選擇在集約化較好、綜合能力強的平臺里進行交易，是順應了這一趨勢的，如投資建材相關的專業(yè)市場商鋪。
 

　　二，地位方面。《規(guī)劃》中指出，做到市場主導，政府引導。在正確處理政府和市場關系同時，更加尊重市場規(guī)律，終做到科學發(fā)展、理性發(fā)展。
 

　　三，生態(tài)方面。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，要堅持生態(tài)文明建設。即在節(jié)能環(huán)保、固體廢棄物處理、可循環(huán)利用等方面，做到生態(tài)化、綠色化。其實這也是現(xiàn)代市民的基本觀念而已，市場實施后，一方面能夠滿足人群的需求，另一方面也是對社會發(fā)展的正面促進行為。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀二：雙向調控

　　關鍵詞：雙向調控

　　詳細：3月份，兩會召開，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥提出了房地產市場"雙向調控"的觀點：對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。房價調控8年來次未被寫入報告。
 

　　解讀：雙向調控”意味著既調節(jié)需求又調節(jié)供給。“雙向調控”應該是一種更務實的政策選擇，針對個別城市供應量持續(xù)增大、庫存高企的狀況，供給調控也可能進行“逆操作”，但對絕大多數(shù)城市來說，增加供應仍是近幾年樓市的主基調。保障房與商品房同步發(fā)展也應是“雙向調控”的題中之義。此前，中央經濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造。既履行好政府在住房保障方面的職責，補齊保障性住房的“短板”，也發(fā)展商品住房，不再依靠單一手段解決住房問題，而是通過雙向努力實現(xiàn)“住有所居”。
 

　　而在具體實踐上，“雙向調控”還應包含支持“剛需”與抑制投資的雙向政策選擇。一方面，采取差別化信貸、優(yōu)惠政策支持“剛需”人群購房置業(yè)、實現(xiàn)“住有所居”的愿望;另一方面，繼續(xù)以市場手段提高投資性需求的購房成本，讓房地產市場更多體現(xiàn)居住屬性。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀三：不動產登記

　　關鍵詞：不動產登記
 

　　詳細：2014年4月22日，國土部宣布將在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015 年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016 年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018 年前不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。
 

　　解讀：建立不動產統(tǒng)一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也意味著今后有可能直接推進的是房產稅會試點擴圍與深入開展。從調控手段來講，2014年房產稅新政策在建立個人收入和財產信息系統(tǒng)的基礎上，房產稅擴圍勢在必行。
 

　　建立不動產統(tǒng)一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也意味著今后有可能直接推進的是房產稅會試點擴圍與深入開展。從調控手段來講，2014年房產稅新政策在建立個人收入和財產信息系統(tǒng)的基礎上，房產稅擴圍勢在必行。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀四：“央五條”

　　關鍵詞：“央五條”
 

　　詳細：5月12日央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談，確定了包括"優(yōu)先滿足套房的貸款需求"、"合理確定套房貸款利率水平"、"及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款"、“嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定”、“加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析”五條要求，又稱"央五條"。
 

　　解讀：此次央行發(fā)聲透露出政策層面不會對樓市的低迷坐視不管，放松調控的空間在加大。中國宏觀經濟持續(xù)下滑，工業(yè)投資消費等數(shù)據(jù)很低迷，到了必須通過地產拉動經濟的時刻。套房客戶能貸到款，有利于提高老百姓的購房能力，加速出手;同時二套房客戶貸款也有了保證，有利于推動改善需求入市。從而，提振樓市人氣，消減看空預期，從之前的經驗來看，放松信貸往往會推動樓市走出低谷、出現(xiàn)新一輪上升行情。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀五：限購松綁

　　關鍵詞：限購松綁
 

　　詳細：5月23日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。隨后，全國各地多個城市相繼進行限購的松綁，并陸續(xù)放開限購。如今全國范圍內除了北、上、廣、深等一線城市外，限購已經完全取消。
 

　　解讀：經過3年限購，當前在熱點城市，投機需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實施限購政策的城市中，“炒房團”、“投資客”大幅減少。從擠泡沫角度看，限購政策可謂較好地完成了使命。但是，“限購令”對購房門檻的設置，將一部分剛需擋在門外，抑制部分合理需求釋放。
 

　　與任何一項房地產調控政策一樣，“限購令”是把“雙刃劍”，討論其去留的問題，不能脫離客觀環(huán)境。目前來看，全面退出限購政策并非明智之選。從供需關系看，一線城市和部分熱點二線城市的房地產市場供不應求的情況仍比較突出。此外，從“去投資”作用上看，限購政策并無有效替代品。在這種情況下，貿然放開限購，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。
 

　　另一方面，在部分市場供應過剩、房價上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購政策已無繼續(xù)存在必要。正如在先傳出取消限購消息的溫州，在房價連續(xù)下跌后，當?shù)貥鞘信菽汛蟛糠直粩D出。此時，應將調節(jié)主導權交還給市場。在市場主導房地產調控思路下，限購政策退出是大勢所趨。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀六：限貸政策松綁

　　關鍵詞：限貸政策松綁

         詳細：9月30日，央行提出將積支持居民家庭合理的住房貸款需求。對于貸款購買套普通自住房的家庭，貸款低付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據(jù)風險情況自主確定。同時對于還清套房貸再貸算套房。
 

　　解讀：央行徹底放開放水房地產貸款的尺度，大大超出此前市場預期。如此放水信貸、全面取締限貸政策是把雙刃劍：一方面可能促使低迷的房地產迅速復蘇，促使房價重拾暴漲局面;另一方面也可能給市場放出的是更加恐慌的信號，連貨幣信貸都放水了，連限貸政策都取締了，足以看出房地產市場的低迷程度和蕭條狀況，房價繼續(xù)走低的不可逆轉性。從而使得需求更加謹慎，購買力更加觀望而不敢輕易入市，商業(yè)銀行更加對房地產惜貸，促使房地產市場低迷局面惡化，引發(fā)大面積棄房斷供等金融風險。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀七：公積金異地互認

　　關鍵詞：公積金異地互認
 

　　詳細：10月9號，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理出具的繳存證明合并計算。
 

　　解讀：公積金貸款對中低收入群體購房有重要的現(xiàn)實意義，但長期以來公積金的巨額存量與使用效率不高的問題一直飽受議。此次調整公積金政策不能著眼于短期救市目標來分析，從長遠來看，它對有效利用、激活公積金，滿足中低收入群體購房需求有著積意義。住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合支持基本住房消費的原則，有望拉動改善型住房消費。

　　_ueditor_page_break_tag_2014潛江樓市年終報政策解讀八：央行降息

　　關鍵詞：央行降息
 

　　詳細：央行宣布，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調 0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。
 

　　解讀：貸款利率下調，意味著欲購房、已購房者且合同注明“浮動利率”的房奴們，均可節(jié)省一筆利息支出，因為五年以上貸款利率降至6.15%，相當于此前利率的9.4折。
 

　　對住房公積金客戶來說，央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個百分點，降幅不及商貸。
 

　　按照商業(yè)房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元。
 

　　同樣條件下，如果按等額本金還款計算，此前月還款9625元，每月遞減22.74元。降息后，月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。