凌厲政策多管齊下，樓市預(yù)期“轉(zhuǎn)向”?

“今年1000萬套保障房規(guī)模將次超過市場類住房”“房地產(chǎn)貸款保持審慎”“土地供應(yīng)控價格防‘地’”“公布地方房價控制目標”……近期，來自有關(guān)部門樓市調(diào)控的政策信號引發(fā)了高度關(guān)注。

　　分析人士認為，隨著行政、金融、財稅、保障房等方面措施的多管齊下，我國樓市別是一線樓市有可能出現(xiàn)“拐點”。

　　一線城市房價，傳遞松動信號

　　“房價掉1萬元!你有可能以低于市場價20%至50%的價格買到房，看你下手準不準!”南京市一樓盤3月14日推出“無底價購房”活動，每季拿出一套房源供網(wǎng)友在線截殺。

　　近日，南京宋都美域也推出“貼息補稅”活動，優(yōu)惠后每套可便宜10多萬元。

　　“新‘國八條’出臺不到兩個月，樓市促銷已令人眼花。”南京東凱置業(yè)總經(jīng)理包天雷說，去年四季度至今，一線城市交易量逐步下降，一些開發(fā)商“隨行市”促銷跑量。記者采訪獲悉，相對于花哨的促銷手段，有的品牌企業(yè)已經(jīng)開始實質(zhì)性下調(diào)價格。

　　在北京，遠洋地產(chǎn)“遠洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元;在上海，中海“御景熙岸”的實際售價是前期網(wǎng)上參考價的7.6折。在廣州，2月出現(xiàn)直降5000元的樓盤。

　　國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月全國商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長13.8%，但是增幅同比下降達到24.4個百分點。

　　中國房產(chǎn)信息集團公布的數(shù)據(jù)顯示，3月周上海商品住宅成交量環(huán)比下滑16%，房價跌破2萬元關(guān)口，這是近32周新低，接近去年“4·17”新政之后的低水平。南京今年日均成交不足100套，銳減五成，進入“低迷期”。

　　住宅市場幾乎“冰凍”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2月份上海二手房成交占全部成交量3%;而中低檔房源卻提高到總成交量48%，其他城市二手房市場成交亦呈現(xiàn)類似點。

　　365網(wǎng)尚房地產(chǎn)總經(jīng)理胡光輝說，南京市面上小戶型低價房的成交占比越來越大，大戶型成交量很小，別墅、豪宅的投資者幾乎為零;而前期預(yù)定的房，退房量逐月上升。

　　“北京、上海、廣州等地的降價現(xiàn)象或者是開始。”南洋地產(chǎn)中國區(qū)總經(jīng)理鐘沛說，“要政策持續(xù)，房價應(yīng)該會下跌。_ueditor_page_break_tag_分頁標題

凌厲政策發(fā)力，樓市預(yù)期“轉(zhuǎn)向”?

　　從2010年4月起，“國十條”“國五條”“國八條”，“限購令”“房產(chǎn)稅試點”“限房價”“防地”“保障房”等政策不斷出臺，層層加碼，態(tài)勢凌厲;而且政策施展的空間比以往的調(diào)控都更“寬裕”。

　　住建部副部長齊驥說，去年我國銷售商品住房約900萬套，今年我國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類住房超過市場類住房。1000萬套保障房建設(shè)足以帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的幾十個行業(yè)發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟不受影響，這為樓市調(diào)控騰出空間和時間。

　　土地調(diào)控力度前所未有，將避免“面粉貴過面包”現(xiàn)象。國土資源部3月10日發(fā)出通知，“堅決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史高價的情況。”

　　“現(xiàn)在防‘地’是一根紅線，誰碰誰被問責(zé)。”長三角某市一名城建官員說，今年以來，該市多場土地拍賣冷清，且有兩三家開發(fā)商參與，底價成交多次出現(xiàn)。

　　“房價松動很可能從房和熱點片區(qū)開始，因為現(xiàn)在已沒人愿意買。”南京某企業(yè)高管張明給記者計算，新城區(qū)和郊區(qū)的價格都到了1.5萬元至2萬元，一套大戶型起碼要兩三百萬元。買大戶型的幾乎都是“二套”房，付六成要100多萬元現(xiàn)金。

　　與此同時，貸款利息不取消了7.5折優(yōu)惠，還普遍上調(diào)到了1.2倍以上。另外，“審慎貸款”抽緊開發(fā)商資金鏈，土地供應(yīng)向保障房和自主型、中小套商品房傾斜，將減小地價漲幅……

　　“這一輪調(diào)控可以說找到了房地產(chǎn)問題的癥結(jié)和治理的方向”，胡光輝認為，多管齊下不打擊了泡沫，增加了供給，更重要的是改變了房價“漲不跌”的預(yù)期。_ueditor_page_break_tag_分頁標題

落實調(diào)控措施，還需多方給力

　　中國國際經(jīng)濟交流軍曾表示，一方面限房價、限地價等政策有望結(jié)束房地產(chǎn)“暴利年代”;另一方面保障房穩(wěn)定、微利的模式正在形成。今后，品牌開發(fā)商將進入保障房領(lǐng)域是個趨勢，中小開發(fā)商會逐漸退出這個行業(yè)。“市場+保障”雙軌制成型，使國家對房地產(chǎn)“掌控力”增強。

　　“樓市近日再次出現(xiàn)‘拐點說’，但是并沒有出現(xiàn)市場大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說明開發(fā)商或捂盤、或觀望、或惜售，并以少量房源試探市場，博弈才剛剛開始。”中國不動產(chǎn)研究尹曉波說，“保障房建設(shè)讓人看到了希望，但還不能說百姓心里有底了。”

　　南京市民沈先生說，既然建這么多的公共租賃房，各地該盡早公布入住條件是什么，讓滿足條件的人現(xiàn)在開始排隊搖號。這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早做選擇。人們擔(dān)心的是，“苦等幾年，既沒有等到保障房，調(diào)控又不了了之，房價房租又漲上去了，到頭來還是‘竹籃打水一場空’。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，跳出房地產(chǎn)調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈，需要對調(diào)控艱巨性有充分的認識。目前人們擔(dān)心的問題有三：一是政策過早撤出。調(diào)控政策有延續(xù)下去，才能徹底打消投機者的“念頭”。二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”，可能會想各種辦法“抬市”。三是政策調(diào)控“盲點”。這輪調(diào)控的重點在一線城市、熱點城市，政策效應(yīng)正在發(fā)酵，但是在部分二、三線城市，仍存在房價快速上漲的趨勢，成為吸引投資投機資金的新熱點。樓市調(diào)控要防止“按下葫蘆起來瓢”。