盤點(diǎn)2010樓市政策調(diào)控

　　樓市圍觀之政策調(diào)控

　　黃金樓市記者扳著手指頭數(shù)了一下，2010年國務(wù)院及其部委發(fā)布的樓市調(diào)控，多達(dá)21條，如果把廣州出臺的本土調(diào)控也計算在內(nèi)，超過30條。政策內(nèi)容涵蓋土地出讓、商品房建設(shè)、住宅銷售、二手交易等與樓市有關(guān)的方方面面，可謂包羅萬有，俯拾皆是。

　　微博發(fā)布會

　　2010年調(diào)控政策火力剽悍，但效果卻未必理想。至少廣州一手住宅房價從1月份的11577元/平方米升至10月份的15072元/平方米，增幅達(dá)到三成。

　　調(diào)控推四個“限”代化

　　“一個，兩個基本點(diǎn)”，這是2010宏觀調(diào)控的主旨，“”是通過壓縮需求來控制房價過快上漲，“兩個基本點(diǎn)”分別是抬升付門檻和利率杠桿，以達(dá)到令買家知難而退的效果。其中受矚目的政策是今年4月15日的房貸新政，要求二次置業(yè)付不低于50%，同時將利率調(diào)至基準(zhǔn)利率的1 .1倍。正當(dāng)業(yè)界還在驚呼史上強(qiáng)調(diào)控出臺之時，9月29日，房貸新政的升級版登陸，不要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買三套及以上住房貸款，還要求次置業(yè)的付款在30%以上，調(diào)控由此進(jìn)入真正的高潮階段。

　　此后不久，廣州在10月15日出臺“限購令”:當(dāng)中除了要求戶籍和非戶籍居民家庭均能在本市十區(qū)限新購買一套住房外，還向18周歲以下居民及外籍人士做出購買限制。至此，房地產(chǎn)市場形成了“限購”、“限貸”、“限外”、“限年齡”的四個“限”代化調(diào)控政策群。

　　金融杠桿也發(fā)力

　　值得關(guān)注的是，今年的調(diào)控開始強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)的作用，之前提到的付和利率上浮便是其一。國務(wù)院還在1月10日頒布“國十一條”時開宗明義：要求央行及銀監(jiān)會要重點(diǎn)監(jiān)管房地產(chǎn)貸款。

　　金融調(diào)控值得關(guān)注的便是年內(nèi)兩次加息，若按100萬元30年期貸款等額本息還款法計算，房奴們每月多還169元。同時,相對穩(wěn)定的公積金貸款也隨之上調(diào)。

　　嚴(yán)控土地　拴緊水喉

　　政府部門顯然深知這方面的重要性，因此2010年土地方面的政策層出不窮。其中針對開發(fā)商的很多政策都是“狠招”。

　　如1月21日，國土資源部發(fā)布通知要求各地經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位等用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日國土資源部出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求“開發(fā)商競買保證金少兩成”、“1月內(nèi)付清低價50%”。9月27日又宣布嚴(yán)格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

　　進(jìn)入年底，面對地頻出局面，政府提出對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，要進(jìn)行申報；保障房供地未達(dá)70%的市縣，禁拍大面積住宅地；保障性住房用地嚴(yán)禁變“性”。

　　專家圍觀

　　@漢維中國總經(jīng)理孔銳(微博)

　　現(xiàn)在打壓房價是完全不合時宜的，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要的是具有洞悉世界經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，而不是那些唱衰樓市的垃圾。如果現(xiàn)在打壓房價，中國會成為西方國家的經(jīng)濟(jì)仆人，這不但會誤國誤民，而且還會挨打。

　　@中地行研究經(jīng)理朱欣苑(微博 博客)

　　抑制需求的政策能使需求實(shí)現(xiàn)延后，而不會使需求減少。政策方向指向發(fā)展商資金才會對抑制房價過快上漲有效。

　　@房地產(chǎn)專家鄧浩志(微博 博客)

　　地產(chǎn)新政越來越有計劃經(jīng)濟(jì)的味道，目前已經(jīng)實(shí)施一戶限購一套，再遲些不知道會不會出“買房票”(像當(dāng)年的糧票、布票一般)。決策層不會不知道這種限購能是臨時性措施，但面對洶涌的貨幣與巨大的升值壓力，也能暫且使用非常手段控制房價的上漲勢頭。

　　@房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士黃長樂

　　豬月薪5K，打算用20萬建一個窩，狼不允許，說私自建是違章建筑，允許向八買。八是搞工程的，先用20萬賄賂狼取得開發(fā)權(quán)，再用50萬元向狼買這塊地，花10萬元把豬窩蓋好，向豬要價200萬元。鼠借200萬元給豬，連本帶利300萬，20年還清，豬全家二十年給鼠打工。狼、鼠、八都掙了錢，有豬虧，連崽子也不敢生了。豬越來越少，狼覺得這樣下去大家沒肉吃，于是出手改變。

　　@滿堂紅研究主任肖文曉(微博)

　　為現(xiàn)在的高房價繼續(xù)吶喊助威，好比火上澆油，炭很快會燒光，難以為繼。好的宏觀調(diào)控則好比火中取炭，盡管會降低市場熱度，但你至少可以保證燃燒更長的一段時間。

　　@廣州社科院研究員彭澎(博客)

　　如果說中國房地產(chǎn)有泡沫，那么風(fēng)險的集聚可能綁上銀行，可能約束中央采取政策的能力。因此，要先解決銀行信貸中存在的問題。有開發(fā)商說，房地產(chǎn)企業(yè)要死，也是銀行先死，這似乎足以讓中央投鼠忌器！