舊改利好！潛江市區(qū)的“老破小”到底能不能買(mǎi)？

　　“老破小到底能不能買(mǎi)”是一個(gè)出現(xiàn)頻率很高的問(wèn)題：

　　老破小到底有沒(méi)有市場(chǎng)，能不能買(mǎi)?

圖片來(lái)源：潛江新聞網(wǎng)

　　“老破小”房如其名，存在著很多缺陷：物業(yè)差、環(huán)境差、樓齡長(zhǎng)、沒(méi)電梯、戶型傳統(tǒng)、裝修過(guò)時(shí)……

　　但是它同時(shí)擁有很高的話題度，是很多考慮購(gòu)買(mǎi)二手房人士的選擇之一，位置好、通勤時(shí)間短、性?xún)r(jià)比高、離學(xué)校近、公攤低等都是“老破小”的優(yōu)勢(shì)。

　　今天我們就來(lái)分析一下潛江“老破小”存在的優(yōu)劣勢(shì)，給在糾結(jié)“老破小能不能買(mǎi)”的朋友提供一些參考。

老破小有一定居住價(jià)值

　　老舊的二手房雖然有不足，但不能否認(rèn)其價(jià)值。

　　01位置好

　　由于建設(shè)年代較早，目前潛江的老破小大多數(shù)都位于潛江中心城區(qū)成熟地段，周?chē)挠布O(shè)施配套比較好，不管是交通、商業(yè)還是醫(yī)療、教育配套都很齊全。由于老房子占據(jù)了市中心的位置，優(yōu)越的地段賦予了老破小比較好的保值性。

　　02價(jià)格低

　　除了生活方便，“老破小”價(jià)格通常遠(yuǎn)低于周邊同類(lèi)型的新房 ，老小區(qū)基本上2房的小戶型居多，面積段基本集中在70-90㎡之間，整體的總價(jià)不會(huì)太高。還有一點(diǎn)值得一提，老小區(qū)大多以多層為主，得房率較高。

　　03物業(yè)費(fèi)便宜

　　老破小除了價(jià)格便宜，這些老房子往往沒(méi)有物業(yè)費(fèi)，即使有也很低，相比較如今新房市場(chǎng)上大量1.5元·平/月以上的物業(yè)費(fèi)，“老破小”能省下一筆不少的開(kāi)銷(xiāo)。

　　04潛在價(jià)值

　　“拆遷”和“學(xué)區(qū)”，也是老破小被認(rèn)為有價(jià)值的兩大標(biāo)準(zhǔn)。

　　無(wú)論政策怎么變，如果遇到拆遷“老破小”依舊排在首位，不過(guò)同施教區(qū)變化帶來(lái)的價(jià)值一樣，都有很多不確定性在，不能作為大部分人買(mǎi)房的直接理由。

老破小已落后于時(shí)代 不符合當(dāng)下主流

　　從我們潛江房網(wǎng)二手房網(wǎng)站的日常房源中，我們也能發(fā)現(xiàn)：相當(dāng)大一部分掛牌的二手房，都是我們認(rèn)知中的“老破小”。

　　越來(lái)越多的人追求更好的生活環(huán)境與品質(zhì)，選擇更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，會(huì)拋掉一些破舊落后的房子。很多人會(huì)選擇拿老房子置換新房，老破小更是首當(dāng)其沖。

　　在這個(gè)快速發(fā)展的換房時(shí)代，“老破小”這種產(chǎn)品從戶型、功能、品質(zhì)、小區(qū)等各種方面已經(jīng)落后于時(shí)代了。

　　01年代久遠(yuǎn)

　　這一點(diǎn)非常好理解，老破小之所以叫“老破小”，就是因?yàn)橛泻芏嗍前司攀甏踔粮眠h(yuǎn)的房子，我國(guó)建筑水平的更新替代非?？?，5年一個(gè)新時(shí)代。20年甚至更久的老房子，建筑水平有限，建筑的質(zhì)量往往會(huì)不盡如人意。

　　年代久遠(yuǎn)的房子存在著隔音效果不好、墻面地面有裂縫、脫落等現(xiàn)象。一些嚴(yán)重的甚至廚房和廁所還可能漏水滲水。

　　這樣的小區(qū)往往談不上優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)，所以如果是選擇買(mǎi)房改善的人群，基本不會(huì)選擇老破小，而目前去化的主流群體就是以改善為主，因此房子面臨著難出手甚至貶值的問(wèn)題。

　　02戶型不理想

　　戶型問(wèn)題也是老小區(qū)的通病之一。老房子一般以2室1廳1廚1衛(wèi)居多，面積并不大。也就是說(shuō)沒(méi)有辦法做到現(xiàn)在的商品房那樣動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、私密性好等，而且戶型緊湊，餐廳、客廳沒(méi)有明確的劃分，功能性和舒適度很低，無(wú)法滿足當(dāng)代人的生活需求。

　　03整體品質(zhì)低

　　早年規(guī)劃的小區(qū)基本沒(méi)有什么配套設(shè)施，地下車(chē)庫(kù)、兒童游樂(lè)設(shè)施、小區(qū)中心花園都是不存在的，能有些綠色植被已經(jīng)算是不錯(cuò)的了。因此老小區(qū)都面臨著一個(gè)“停車(chē)難”的問(wèn)題，就算后期小區(qū)內(nèi)增設(shè)停車(chē)位，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到1：1的車(chē)位配比。而且老小區(qū)物業(yè)基本為“0”，要知道“后期居住看物業(yè)”這句話不是沒(méi)有道理的，物業(yè)的問(wèn)題也是房子后期價(jià)值的一個(gè)重要保障。

圖片來(lái)源：潛江新聞網(wǎng)

　　04貸款年限

　　最后就是貸款難的問(wèn)題。由于房齡老，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，貸款首付有可能增加，且貸款時(shí)間縮短甚至無(wú)法貸款。

老破小迎來(lái)舊改利好

　　細(xì)心的人一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，這幾年的老舊小區(qū)改造，已經(jīng)被推到了風(fēng)口浪尖，包括很多的高層會(huì)議也多次明確提到老舊小區(qū)的改造。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳在去年7月公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出到到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　過(guò)去我們聽(tīng)過(guò)很多關(guān)于老破小被摒棄的言論，似乎除了地段、學(xué)位，沒(méi)有其他值得購(gòu)買(mǎi)的理由。但隨著老舊小區(qū)改造的到來(lái)，這個(gè)局面將會(huì)大大改變。

　　潛江老小區(qū)舊改一直都在進(jìn)行中，2020年潛江市園林街道辦事處47個(gè)小區(qū)被納入改造之列，在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)，市住建系統(tǒng)及多個(gè)部門(mén)的大力支持下，老舊小區(qū)一改臟、亂、差的形象，變得干凈美麗，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施功能逐步完善，極大提升了群眾生活的幸福指數(shù)。

　　近期6月，園林街道辦事處水利局農(nóng)委綜合小區(qū)、一汽綜合、摩托車(chē)廠小區(qū)、城北小區(qū)、印刷廠小區(qū)外立面改造項(xiàng)目，已正式啟動(dòng)實(shí)施。

　　無(wú)論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車(chē)場(chǎng)，或者是立面刷新、硬件設(shè)施補(bǔ)充，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)的外在形象和居住質(zhì)量，自然會(huì)帶動(dòng)“老破小”估值的提升。

　　有地段醫(yī)療優(yōu)勢(shì)的老破小，在舊改的利好之下，或許會(huì)迎來(lái)價(jià)格的第二春，就算沒(méi)有地段和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的老破小，也能通過(guò)舊改放緩破敗和貶值腳步，最重要的是可以提升居住舒適度。

圖片來(lái)源：潛江新聞網(wǎng)

　　但是，凡事都有兩面性。

　　小區(qū)舊改，從另一方面來(lái)看，也意味著大拆大建可能會(huì)被推遲，想要靠博拆遷來(lái)致富的人，這種可能性會(huì)越來(lái)越小。畢竟很多的老舊小區(qū)多數(shù)位于寸土寸金的老城區(qū)或中心，拆遷成本過(guò)于高昂，現(xiàn)在選擇用舊改替代棚改，也是為了先行改善民生，但同時(shí)也意味著擱置棚改。

　　大家要明白，對(duì)于目前潛江的發(fā)展來(lái)說(shuō)，寧可選擇在城南城東建設(shè)新城區(qū)，也不太情愿來(lái)做老社區(qū)棚改。

　　下一步的潛江，沒(méi)有大面積拆遷了。而舊改，正在成為實(shí)實(shí)在在值得大家期待的紅利。

　　最后，必須要給那些想買(mǎi)老破小，或者正在看老破小的朋友們，幾個(gè)忠告：

　　1、如果你是首套房，用于自住，在預(yù)算不多的前提下，想要交通好、學(xué)位好、配套好，那么可以考慮購(gòu)買(mǎi)老破小!除此之外沒(méi)有好學(xué)區(qū)的老破小并不建議購(gòu)買(mǎi)。

　　2、樓齡超過(guò)30年的老破小還是盡量別買(mǎi)，轉(zhuǎn)手是個(gè)大麻煩，需要做好無(wú)法出手的心理準(zhǔn)備。

　　3、家里已經(jīng)有一套房，并且住得很舒服，但學(xué)位卻不怎么好的，可以考慮買(mǎi)一套帶好學(xué)位的老破小給孩子讀書(shū)，今后再考慮轉(zhuǎn)手。

　　4、純投資的朋友，不太建議買(mǎi)老破小，因?yàn)槔掀菩‰S著樓齡的加長(zhǎng)，面臨著貶值的問(wèn)題，對(duì)于買(mǎi)房客戶還有一個(gè)貸款受限的問(wèn)題，因此轉(zhuǎn)手時(shí)周期會(huì)很長(zhǎng)。

　　5、家里有老人和孩子，且是買(mǎi)來(lái)自住的，可能也不太適合買(mǎi)老破小，畢竟大多的老破小都沒(méi)電梯，爬樓太累，然后居住環(huán)境也不如新房。

　　“老破小”小區(qū)，有自身的優(yōu)勢(shì)，也有無(wú)法規(guī)避的缺陷。

　　總體來(lái)說(shuō)，小編認(rèn)為，如果是以自住為目的的剛需，在買(mǎi)不起新小區(qū)的前提下，可以考慮購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比更高的老二手房小區(qū)。如果是以投資為目的的買(mǎi)房者，則不太推薦，畢竟無(wú)論是搏拆遷還是施教區(qū)的重新劃分，都存在著太多的不確定性。

　　關(guān)于老破小，你覺(jué)得有沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值?

　　老破小的未來(lái)發(fā)展會(huì)如何?

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