對于我們大多數(shù)人來說,這輩子和房子打交道的次數(shù)用手指頭就可以掰出來,但就是這為數(shù)不多的幾次,投入的是家里一代人甚至幾代人血汗錢,所以,在買房這件事上,再怎么慎重都不為過。
比起新房來說,購買二手房的朋友不僅要和房東、中介斗智斗勇,還要應(yīng)付冗長繁瑣的交易過戶手續(xù),光是想想就頭疼!
在這里,小編為大家整理了二手房交易過戶全過程手續(xù),一起來看看吧!
二手房產(chǎn)權(quán)調(diào)查
第一步:仔細檢查賣方提供的房產(chǎn)證、身份證以及其他證件。
Tips: 有的賣家報的面積跟房本上的實際面積相差甚遠,所以購房者要核實面積,還要看房本面積是否跟房屋實際面積一樣,必要時可以親自或請專業(yè)機構(gòu)測量。其他證件是指出租房產(chǎn),要查驗承租人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議。
第二步:向房屋所在地的房產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。
Tips: 如果是共有財產(chǎn),則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。
第三步:查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)。
Tips: 抵押貸款的合同、租約等,還要詳細了解貸款額和償還額度、利息。另外,還需了解的內(nèi)容有,所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
交定金
一、為什么要交定金?
為了確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或者雙方約定,由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前,按照合同標的額的一定比例(不超過20%),預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。
二、交定金時,需要了解哪些事宜?
?、倭私舛ń鹆P則
所謂定金罰則,其實是定金擔(dān)保作用的體現(xiàn)。如果交定金的一方(買方)違約,那么違約方就無權(quán)要回定金;如果是收定金的一方(賣方)違約,那么違約方就要雙倍返還定金。
②簽訂定金合同
如果想要定金罰則得以實現(xiàn),那么定金合同就必須合法且成立。(定金合同必須以書面的形式呈現(xiàn),口頭上的約定是無效的)
Tips: 購房者還需要落實一些細節(jié)之后再交“定金”,比如:所談的價格包含什么,是單獨房子的價格還是包含車位的價格;如果房子有車位且價格包含車位,一定要在定金協(xié)議里注明車位號,如果有承諾配送家具家電也許確認并寫入?yún)f(xié)議。
資金監(jiān)管
一、資金監(jiān)管的作用是什么?
通過將交易資金進行資金監(jiān)管,在過戶后再進行解凍的流程,可規(guī)避賣家的惡意騙款、資金交割后雙方不配合過戶等風(fēng)險,切實保證了交易的安全。
二、在什么情況下需要資金監(jiān)管?
在上海,是否做資金監(jiān)管,是根據(jù)個人情況而定的,若交易房屋仍有按揭,需要贖樓的情況下,需要進行資金監(jiān)管。
三、二手房買賣資金監(jiān)管需要走哪些流程?
1. 簽約
買賣雙方、銀行、三房簽署一個監(jiān)管合同。
2. 付房款
買房人將房款存入銀行指定專用賬戶。
3. 過戶
買賣雙方到房管辦事大廳,辦理房屋過戶登記。
4. 解凍
過戶完成后,銀行將房款解凍,劃入賣房人賬戶。
簽訂買賣合同
簽訂合同時,需要注意以下幾點:
一、合同要正規(guī)。
從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本,在合同范本的基礎(chǔ)上做改動。
二、必須所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字。
所有產(chǎn)權(quán)人都要到場簽字,并且核實所有人的身份證,如果有產(chǎn)權(quán)所有人不能來簽約,則需要求此人出具書面的授權(quán)委托。
三、確?;拘畔⒄鎸嵱行?。
核實基本信息,尤其是面積,贈送的面積在“其他條款”中注明。
四、注意付款方式。
對付款方式,包括首付款、尾款、付款時間、付款條件、稅費誰來承擔(dān)等做出詳細的規(guī)定。
五、明確違約責(zé)任
最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外,違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費、律師費等等花費。
六、注意合同中有無霸王條款
注意合同中是否有責(zé)任不對等的霸王條款。
七、保留所有證據(jù)
只要沒有過戶,房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關(guān)證據(jù),一旦發(fā)生糾紛,也有助于維護自身權(quán)益。
贖樓
一、贖樓是什么意思?
答:在交易中,如果該二手房屋仍然處在按揭狀態(tài),房屋暫時被抵押在銀行,那么,要想交易,首先要還清銀行貸款,解除抵押,這個過程叫“贖樓”。
二、如何操作?
贖樓有三種操作方式:
1、買家的首付款直接支付賣家在銀行的貸款;
2、買家首付款不足以支付賣家貸款的情況下,需要賣家用自由資金還款;
3、買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費,但買家需要提前供樓。
辦理按揭
對于買家來說,如果不是一次性付款,還需要到銀行做按揭貸款。
去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。
注銷他項權(quán)證
要注意注銷該物業(yè)的他項權(quán)證。
過戶及交稅
一、所需準備的資料
登記申請書原件、申請人身份證明(買方提供身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明等不動產(chǎn)管理中心所需材料原件)、房屋不動產(chǎn)權(quán)證原件、雙方買賣合同原件、雙方收付款憑證、契稅完稅或減免稅憑證原件、房屋不動產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)平面圖復(fù)印。
二、二手房過戶流程
在購房者經(jīng)歷了看房、簽合同等流程之后,就需要與賣方進行過戶了,一般流程是:
第一步,提出申請
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)。
第二步,付款
在上海,買方必須在過戶前,一次性將錢轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶或者賣家賬戶。若是貸款的買家,必須取得銀行審核通過的貸款申請書及貸款合同。
第三步,繳納稅費
稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
第四步,房屋過戶
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證,需5個工作日。一般這個時候銀行會把房款給賣方。
交房
交房的時候,注意接收房屋全部的鑰匙,檢查房屋質(zhì)量,交接家電,核驗水、電、煤氣、物業(yè)治理等費用是否已經(jīng)結(jié)清,核查維修資金的結(jié)算。
買方支付尾款
在二手房交易過程中,往往有留有部分尾款,用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費,以及物業(yè)管理費,同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。
購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險,以防在交易過程中發(fā)生意想不到的損失。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫清楚。對于全款的購房者來講,尾款一般在交房當(dāng)日支付。