2019，給要買(mǎi)房的幾個(gè)普通建議

　　做地產(chǎn)自媒體，一直會(huì)給別人一些買(mǎi)房建議，也會(huì)看別的同行對(duì)外輸出的購(gòu)房建議，怎么說(shuō)呢。我特別認(rèn)同對(duì)于買(mǎi)房需要更多的理性和分析，但是我也很不認(rèn)同把這件事套用各種模型和算法進(jìn)行復(fù)雜化。

　　房子兼顧商品和金融兩種屬性，十年前沒(méi)人考慮金融，但是如今大家似乎都不去探討他的商品使用邏輯，這兩個(gè)觀點(diǎn)其實(shí)都不是特別好。

　　很多時(shí)候大家在踏入售樓處前都會(huì)把自己YY成一個(gè)精密的測(cè)算家，進(jìn)入售樓處后又會(huì)被銷(xiāo)控表控制的失去了自己。

　　所以我一直努力的想要對(duì)外傳遞一件事，就是買(mǎi)房這事沒(méi)什么復(fù)雜也不值得復(fù)雜，只要堅(jiān)持住主線，不犯錯(cuò)就是最成功的購(gòu)房過(guò)程。

　　小長(zhǎng)假在家，我回憶了大大小小各位朋友曾經(jīng)問(wèn)過(guò)我的一些買(mǎi)房問(wèn)題，我整理了一下，都是一些普通的建議，但是真的希望可以幫到你。

　　01、有兩個(gè)不要懷疑我想和大家分享

　　第一個(gè)，不要懷疑中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)性的利好。

　　坊間一直有各種觀點(diǎn)說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)經(jīng)歷斷崖式的下滑，我非常不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，回望歷史上各國(guó)暴跌的過(guò)程，在暴跌的前夕是看不到任何前兆的。

　　換句話來(lái)說(shuō)，如果你肉眼可見(jiàn)一些下滑的趨勢(shì)，本質(zhì)上他的發(fā)展路徑就不存在暴跌的選擇，可供選擇的模式其實(shí)只有一種，增速放緩，然后在放緩中找尋轉(zhuǎn)型模式，轉(zhuǎn)型成功的螺旋式上揚(yáng)，轉(zhuǎn)型失敗的慢慢萎縮。

　　所以對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)退一萬(wàn)步也是在轉(zhuǎn)型的試錯(cuò)期內(nèi)，需要做的就是在這段試錯(cuò)期內(nèi)找尋到好的轉(zhuǎn)型方案

　　而對(duì)于一個(gè)廣域型的國(guó)家來(lái)說(shuō)，最大的特色就是絕對(duì)提供足夠多的解決方案，直到找到對(duì)的那個(gè)。90年代初，深圳快速發(fā)展的時(shí)候，其實(shí)深圳樣本僅僅是全國(guó)各種試驗(yàn)田的一個(gè)，而深圳發(fā)展的初衷也是在香港和大陸之間增加一個(gè)過(guò)渡性的緩沖城市而已。沒(méi)想到押寶就壓中就成功了，利用港資的資本加上新區(qū)的土地以及外來(lái)年輕人口這三個(gè)一組合可以爆發(fā)出這么大的威力。

　　然后沒(méi)多久就在上海陸家嘴做了一個(gè)加配版的深圳，取長(zhǎng)補(bǔ)短沒(méi)想到更成功，然后CBD經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始全國(guó)各地的去研發(fā)嘗試。

　　這就是真正意義上的中國(guó)式改革，沒(méi)什么特別，但是就是樣本多到一定會(huì)成功，而但凡成功一個(gè)就全國(guó)化復(fù)制。所以對(duì)于轉(zhuǎn)型期我只焦慮需要多久而不會(huì)焦慮會(huì)不會(huì)到來(lái)，就是這個(gè)原因。

　　而你對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果有信心，那么你對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)也就必須有信心，沒(méi)有任何一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)利好的前提下房?jī)r(jià)會(huì)下滑，房子就是一個(gè)城市的股票。

　　但是我同樣需要強(qiáng)調(diào)第二個(gè)不要懷疑，就是不要懷疑政府管理房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的決心。

　　將地產(chǎn)納入民生管控的領(lǐng)域已經(jīng)很久的一段時(shí)間了，房住不炒這四個(gè)字也很好的給這個(gè)行當(dāng)下了一個(gè)基調(diào)。對(duì)于這個(gè)基調(diào)我也想很明確的告訴大家，對(duì)于房產(chǎn)，也不要期待會(huì)像十年前一樣讓你一夜暴富的機(jī)會(huì)，這種情況不存在也沒(méi)可能，哪怕真的發(fā)現(xiàn)了也會(huì)讓你吐出來(lái)。

　　所以基于這兩個(gè)不要懷疑，我也希望你能夠調(diào)整你對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值判斷。房產(chǎn)一定會(huì)漲，但是我希望你能夠忘記這個(gè)漲，因?yàn)槿庋劭梢?jiàn)的資產(chǎn)增值如今都需要極長(zhǎng)的時(shí)間，5年以上才會(huì)有些許的反應(yīng)，十年之后才是果實(shí)成熟期。這點(diǎn)心理準(zhǔn)備要有。

　　指望自己2年內(nèi)翻身做主人?那還不如多看幾本雞湯書(shū)安慰下自己的靈魂比較好。

　　02、不要做政策不讓你做的事情。

　　在早年的溫州，坊間一直有這樣的一個(gè)言論，就是只要不違法，政策越不讓你做的你就越大膽的去做。所以你經(jīng)常會(huì)看到溫州人投機(jī)倒把去囤一些物資賺取差價(jià)。包括對(duì)于房子也是如此，20年前大家都覺(jué)得房子買(mǎi)一套住住就好，他們開(kāi)發(fā)出了房子的投資價(jià)值。

　　當(dāng)然這個(gè)模式也幫助他們?cè)谝欢螘r(shí)間快速致富，甚至民間還會(huì)流傳各種溫州致富經(jīng)。

　　當(dāng)然其他領(lǐng)域的先不說(shuō)，房地產(chǎn)領(lǐng)域如今來(lái)看溫州幫的一些路數(shù)其實(shí)是失敗的。比如他們是最先愿意去投資辦公樓和商鋪的，當(dāng)然結(jié)果現(xiàn)在各位也都知道了。而且從整盤(pán)來(lái)看，他們這種高財(cái)務(wù)成本的快進(jìn)快出模式最后往往還比不過(guò)持有者。

　　另外，很重要的一點(diǎn)，如今的時(shí)代也變了，我對(duì)所有想要做房產(chǎn)投資的人說(shuō)的第一句話就是，不要低估任何一條政策的決心。比如那些肉眼可見(jiàn)巨大紅利背后的市場(chǎng)，比如2017年的雄安，比如2018年的海南，這些地方的房子碰都不要碰，誰(shuí)去買(mǎi)了絕對(duì)就是傻叉一枚。這些國(guó)家能級(jí)的城市未來(lái)一定會(huì)徹底擺脫房地產(chǎn)的束縛。

　　如今的各種跡象已經(jīng)深度表明了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定要走出一條和房地產(chǎn)沒(méi)什么關(guān)系的路，才有可能在轉(zhuǎn)型的道路上有后手可以選擇。所以在這些重點(diǎn)城市一定如此。

　　與此同時(shí)，不要試著去鉆政策的漏洞，確實(shí)很多的漏洞不違法，但是大家不要忘了一個(gè)詞叫秋后算賬，只要不動(dòng)產(chǎn)還在你身上不動(dòng)著，那所謂的資產(chǎn)會(huì)裹挾著負(fù)債和原罪時(shí)刻有可能讓你把你吃下去的吐出來(lái)。

　　去看看開(kāi)發(fā)商在做什么吧，他們背后的腦庫(kù)比我們聰明一萬(wàn)倍，他們會(huì)不知道?租售并舉后這么多房企馬上就做了租賃，提倡房子是住的時(shí)候，馬上所有的口號(hào)都改成美好生活，他們都不是傻叉，而且都真金白銀的掏錢(qián)出來(lái)做決定了，預(yù)售證什么時(shí)候發(fā)就什么時(shí)候賣(mài)，不捂盤(pán)就真的不捂盤(pán)，他們的態(tài)度已經(jīng)最大程度的表明了，如今的這個(gè)賽道里，只有順勢(shì)而為。

　　03、構(gòu)想的政策一定會(huì)來(lái)

　　構(gòu)想的政策一定會(huì)來(lái)，所以不要去想政策來(lái)了會(huì)怎么樣，更多的想想政策來(lái)了之后你會(huì)怎么樣。

　　前段時(shí)間一直被交易中心催電話，讓我去交房產(chǎn)稅。其實(shí)在上海和重慶都一樣，一直都有房產(chǎn)稅這件事情，但是這么久以來(lái)這么密切的催我繳納我倒是第一次見(jiàn)。在現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)務(wù)員閑聊，說(shuō)未來(lái)會(huì)以每年為時(shí)間點(diǎn)，敦促你交房產(chǎn)稅。

　　其實(shí)這種感覺(jué)挺微妙的，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

　　其實(shí)我對(duì)這件事一直聽(tīng)坦然的，我一直有個(gè)態(tài)度，我是認(rèn)為針對(duì)于房產(chǎn)的稅收這塊舉措一定會(huì)落下的，因?yàn)槟撤N程度上這符合趨勢(shì)。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)想要轉(zhuǎn)型發(fā)展，大方向一定是給到企業(yè)減負(fù)把稅收轉(zhuǎn)移到有錢(qián)人的個(gè)體身上，這樣的變化從整盤(pán)來(lái)說(shuō)是最優(yōu)方案，為企業(yè)注入活力，國(guó)家整體的收入也不會(huì)降低太多。

　　通過(guò)房產(chǎn)來(lái)衡量對(duì)個(gè)體納稅標(biāo)準(zhǔn)也是最客觀最具備可執(zhí)行力的，不論以房產(chǎn)稅還是空置稅的名義都是如此。

　　一旦你想清楚這件事，那么你糾結(jié)的地方就會(huì)少很多。但是稍微讓我有點(diǎn)介意的是，我其實(shí)覺(jué)得我的房產(chǎn)稅繳納的有點(diǎn)多，作為一個(gè)外地人，就一套房子每個(gè)月的繳稅額在3000+，這樣的持有成本還是挺高的。我詢(xún)問(wèn)了一下如何減免，得到的方案要么是變成上海人，要么把自己的積分變高。

　　這其實(shí)也是暗合了另外一個(gè)趨勢(shì)，未來(lái)個(gè)人針對(duì)于房產(chǎn)的繳稅額度，評(píng)判的維度有兩個(gè)，第一是擁有多少資產(chǎn)的房產(chǎn)，第二你為這個(gè)城市做了多少貢獻(xiàn)。

　　通過(guò)稅收調(diào)節(jié)的模式，也觸動(dòng)優(yōu)質(zhì)個(gè)體更好為城市服務(wù)，產(chǎn)出價(jià)值。所以在這個(gè)維度上，稅收和個(gè)體之間同樣可以保證比較良好的循環(huán)模式。有錢(qián)人未來(lái)也分兩種，對(duì)土豪征重稅，對(duì)人才給予優(yōu)待。

　　有的時(shí)候想想，這應(yīng)該才是當(dāng)下階段我們?cè)撟龅氖虑椋缃竦臉鞘?，大概率上我們都是有產(chǎn)一族，我們擔(dān)心房產(chǎn)稅落地的時(shí)候給我們帶來(lái)多大的影響，不如想想是否我們?yōu)槌鞘凶鞒鲎銐虻呢暙I(xiàn)：每年的納稅、職稱(chēng)、工種、創(chuàng)造多少就業(yè)……這些過(guò)去無(wú)關(guān)緊要的數(shù)據(jù)未來(lái)當(dāng)稅種轉(zhuǎn)移之后將會(huì)是你極大的財(cái)富。

　　我是真心建議大家提前做好這方便的準(zhǔn)備，五年后你會(huì)明白今天說(shuō)這些話的意義。

　　當(dāng)然，還有兩類(lèi)人比較敏感，第一種叫單純的土豪，雖然名字不好聽(tīng)但是土豪沒(méi)有錯(cuò)，我的建議是規(guī)劃好自己的現(xiàn)金流，什么意思，就是努力讓自己的營(yíng)收是每個(gè)月都有穩(wěn)定收入的這種，而不是一陣一陣的那種收入，穩(wěn)定現(xiàn)金流是動(dòng)蕩行業(yè)發(fā)展中的硬通貨。

　　第二種是土著，生下來(lái)就有很多房子的那種，這種我的建議就是，把你多余的房子租掉，而且是實(shí)名備案去租掉，不要覺(jué)得會(huì)吃虧什么的，現(xiàn)在吃的虧以后都會(huì)還給你的。

　　04、買(mǎi)房買(mǎi)在房?jī)r(jià)漲起之后就可以了

　　很多人問(wèn)我什么時(shí)機(jī)買(mǎi)房最重要。確實(shí)在對(duì)的時(shí)間買(mǎi)房在大多數(shù)情況下會(huì)省力很多。但是什么是對(duì)的時(shí)間，我想大多數(shù)人腦子里的感覺(jué)就是，房?jī)r(jià)盤(pán)整盤(pán)整盤(pán)整盤(pán)整到了最低點(diǎn)了，然后我們穩(wěn)定的看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)買(mǎi)入，然后買(mǎi)入沒(méi)幾天樓市開(kāi)始逆轉(zhuǎn)反彈，然后房?jī)r(jià)絕塵而起。

　　是不是這是我們期待的購(gòu)房時(shí)機(jī)選擇，俗稱(chēng)抄底。

　　存不存在這樣的時(shí)刻呢，確實(shí)存在的，我們把樓市的周期拉出來(lái)去看，確實(shí)每隔一陣子都會(huì)出現(xiàn)相對(duì)的波峰波谷。那有沒(méi)有人在這個(gè)最低點(diǎn)買(mǎi)入呢，確實(shí)也有。但是你問(wèn)我要不要建議你這樣買(mǎi)房呢，我的回答是：死了這條心。

　　為什么，因?yàn)槲以?jīng)詢(xún)問(wèn)了一些那些在最低點(diǎn)買(mǎi)房的人，他們事后和我說(shuō)的最高頻的兩個(gè)字就是：運(yùn)氣。

　　那什么是最好的買(mǎi)房時(shí)間，我個(gè)人建議就是，當(dāng)你肉眼可以看到房?jī)r(jià)漲起來(lái)的時(shí)候，再去買(mǎi)，不要覺(jué)得漲起來(lái)的這部分自己沒(méi)占到很吃虧，因?yàn)榇蟾怕蕘?lái)說(shuō)你會(huì)迎接后面更長(zhǎng)的一段漲幅。

　　其他的不敢拍胸脯，但是有一件事是可以確定的，當(dāng)樓市開(kāi)始起勢(shì)的時(shí)候，最少可以維持1-1.5年以上的時(shí)間，如果你看著他價(jià)格漲了1-2個(gè)月，放心，你還是會(huì)贏過(guò)90%的購(gòu)房者。

　　不貪就是大賺，我記得葉榮添這么曾經(jīng)和我們說(shuō)過(guò)。

　　05、最后還有一些小建議值得和大家說(shuō)說(shuō)

　　1、管理好自己買(mǎi)房的金融屬性，看準(zhǔn)房子最好的生活屬性，或許就是最好的投資，最不會(huì)被征稅的房子，就是自己要住的房子。

　　2、不要買(mǎi)陌生的城市。

　　3、房子改變命運(yùn)的概率越來(lái)越小了，下一輪能夠改變你命運(yùn)的是你的小孩，春節(jié)在家多生娃，以后開(kāi)心，現(xiàn)在應(yīng)該也會(huì)開(kāi)心的。

　　4、不要買(mǎi)超過(guò)4套房子，一套自住、一套出租、一套輪動(dòng)，最后一套留給情懷，不能再多了。

　　5、一直以來(lái)，房?jī)r(jià)都在和我們說(shuō)一件事：從來(lái)沒(méi)有一件筆直的事情，螺旋式上漲或許就是最好的上漲。