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車(chē)位歸屬有了明確規(guī)定別被蒙在鼓里

2018年05月16日 14:36     小編:          點(diǎn)擊:4074

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  小編說(shuō):在買(mǎi)車(chē)日益頻繁的今天,車(chē)位問(wèn)題也日漸突出,某些社區(qū)更是圍繞著車(chē)位的使用情況甚至權(quán)屬問(wèn)題而與物業(yè)產(chǎn)生了糾紛。需要注意的是,小區(qū)里的車(chē)位并非都屬于開(kāi)發(fā)商或者物業(yè),業(yè)主是有權(quán)處置的。


  根據(jù)我國(guó)出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。


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  開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)私自售租業(yè)主共有的車(chē)庫(kù)


  若開(kāi)發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的車(chē)庫(kù)私自出售或出租,開(kāi)發(fā)商屬于無(wú)權(quán)處分人,業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)這些共有車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同或租賃合同,也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有。在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位后,一定要及時(shí)進(jìn)行所有權(quán)變更登記。


  出現(xiàn)以下情況,車(chē)位屬業(yè)主共有


 ?、?地下車(chē)位的面積已經(jīng)計(jì)入公攤面積,那么業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房子的建筑面積,就含有這部分公攤面積,而且購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)支付了相應(yīng)的房款。


 ?、?地面車(chē)位的性質(zhì)是土地使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)商品房向業(yè)主出售后,建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。


 ?、?小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能。


 ?、?不屬規(guī)劃車(chē)位的,比如說(shuō)公共道路,后來(lái)劃成車(chē)位,供業(yè)主停車(chē)。這種車(chē)位,屬于全體業(yè)主共同共有的。


 ?、?《物權(quán)法》第七十四條對(duì)此明確規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。


  如停車(chē)位經(jīng)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū),則可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進(jìn)行處分。


  5種車(chē)位不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)


 ?、毙^(qū)的公共空地


  小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用,扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。


  2.無(wú)約定的地下車(chē)位


  地下車(chē)位建筑面積未分?jǐn)?,且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的,則開(kāi)發(fā)商可對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán),但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。


  在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑S房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類(lèi)似的文字說(shuō)明,地下車(chē)位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有,其收益也應(yīng)歸業(yè)主。


  3.已被公攤的地下車(chē)位


  如果地下車(chē)位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?,那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓?!?/p>


  因此若不能辦理產(chǎn)權(quán),車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的,業(yè)主買(mǎi)到手的只是一張白紙。


  這類(lèi)的地下車(chē)位辦不了產(chǎn)權(quán)證,屬全體小區(qū)業(yè)主所有(小區(qū)配套設(shè)施),可由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用。


  4.人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售


  沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣(mài)呢?當(dāng)然不是。有的地下車(chē)位屬于人防工程,而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套,禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售。


  根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定:“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”開(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主,所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。


  5.銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年屬于欺詐


  根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效?!毕M(fèi)者租賃車(chē)位,即所謂的銷(xiāo)售使用權(quán),最長(zhǎng)期限也只有20年,20年后是不受法律保護(hù)的。


  凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的,都是欺詐行為,消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。


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