車(chē)位歸屬有了明確規(guī)定別被蒙在鼓里

　　小編說(shuō)：在買(mǎi)車(chē)日益頻繁的今天，車(chē)位問(wèn)題也日漸突出，某些社區(qū)更是圍繞著車(chē)位的使用情況甚至權(quán)屬問(wèn)題而與物業(yè)產(chǎn)生了糾紛。需要注意的是，小區(qū)里的車(chē)位并非都屬于開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)，業(yè)主是有權(quán)處置的。

　　根據(jù)我國(guó)出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。

　　開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)私自售租業(yè)主共有的車(chē)庫(kù)

　　若開(kāi)發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的車(chē)庫(kù)私自出售或出租，開(kāi)發(fā)商屬于無(wú)權(quán)處分人，業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)這些共有車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有。在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位后，一定要及時(shí)進(jìn)行所有權(quán)變更登記。

　　出現(xiàn)以下情況，車(chē)位屬業(yè)主共有

　?、?地下車(chē)位的面積已經(jīng)計(jì)入公攤面積，那么業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房子的建筑面積，就含有這部分公攤面積，而且購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)支付了相應(yīng)的房款。

　?、?地面車(chē)位的性質(zhì)是土地使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。

　?、?小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能。

　?、?不屬規(guī)劃車(chē)位的，比如說(shuō)公共道路，后來(lái)劃成車(chē)位，供業(yè)主停車(chē)。這種車(chē)位，屬于全體業(yè)主共同共有的。

　?、?《物權(quán)法》第七十四條對(duì)此明確規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　如停車(chē)位經(jīng)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進(jìn)行處分。

　　5種車(chē)位不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)

　?、毙^(qū)的公共空地

　　小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

　　2.無(wú)約定的地下車(chē)位

　　地下車(chē)位建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開(kāi)發(fā)商可對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。

　　在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)浑S房子一起賣(mài)。如果沒(méi)有類(lèi)似的文字說(shuō)明，地下車(chē)位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

　　3.已被公攤的地下車(chē)位

　　如果地下車(chē)位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓?！?/p>

　　因此若不能辦理產(chǎn)權(quán)，車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買(mǎi)到手的只是一張白紙。

　　這類(lèi)的地下車(chē)位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有(小區(qū)配套設(shè)施)，可由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用。

　　4.人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售

　　沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣(mài)呢?當(dāng)然不是。有的地下車(chē)位屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開(kāi)發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車(chē)庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。

　　5.銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年屬于欺詐

　　根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！毕M(fèi)者租賃車(chē)位，即所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)，最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

　　凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。