2015年“兩會(huì)”順利召開,值得關(guān)注的是,本次政府工作報(bào)告明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一,讓群眾消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。同時(shí),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞匯,而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為導(dǎo)向。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,這預(yù)示著今年政策環(huán)境將延續(xù)溫和寬松的局面,并有望迎來(lái)進(jìn)一步的積利好。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在政策暖風(fēng)之下,春節(jié)過(guò)后的市場(chǎng)成交也逐步呈現(xiàn)小幅復(fù)蘇之勢(shì),預(yù)計(jì)后市整體表現(xiàn)將穩(wěn)中有升。
穩(wěn)定支持住房消費(fèi)
在整體經(jīng)濟(jì)放緩,房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力的形勢(shì)下,本次“兩會(huì)”報(bào)告?zhèn)涫懿毮俊F渲嗅槍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),有幾點(diǎn)值得關(guān)注。先,面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存高企的問(wèn)題,“兩會(huì)”報(bào)告從保障房環(huán)節(jié)著眼,提出“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉,把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。通過(guò)市場(chǎng)籌集安置房源已在不少省市積探索,或是積組織棚戶區(qū)居民自主購(gòu)買商品房,或是由政府購(gòu)買商品房進(jìn)行安置。上述操作模式對(duì)政府而言,無(wú)疑將增加較大的財(cái)政負(fù)擔(dān),同時(shí)也對(duì)房企的讓利空間提出考驗(yàn)。但無(wú)論如何,這不失為一個(gè)盤活行業(yè)沉淀資金、化解市場(chǎng)庫(kù)存壓力的有效途徑,同時(shí)部分解決公租房和安置房的房源籌集問(wèn)題。
其次,對(duì)于市場(chǎng)需求端增長(zhǎng)乏力的局面,“兩會(huì)”報(bào)告中不強(qiáng)調(diào)“支持居民自住和改善性住房需求”,且去除了“抑制投機(jī)投資性需求”這一表態(tài)。由于持續(xù)多年的限購(gòu)措施影響所致,過(guò)去數(shù)年的市場(chǎng)基本已由剛需主導(dǎo),即使自從去年開始限購(gòu)措施逐步退出,市場(chǎng)依然表現(xiàn)平穩(wěn),這表明投機(jī)投資性需求已經(jīng)被大部分?jǐn)D出并分流。隨著剛需的持續(xù)釋放,未來(lái)支撐市場(chǎng)的主體將逐步演變成改善性需求,且住房條件的升級(jí)需求將伴隨著個(gè)體及家庭生命周期的演變而長(zhǎng)期存在,理應(yīng)得到政策支持鼓勵(lì)。
3月8日,中國(guó)住建部新聞發(fā)言人倪虹認(rèn)為,支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策重要導(dǎo)向。棚改貨幣化安置方面,倪虹指出,通過(guò)貨幣化安置可以使棚戶區(qū)居民通過(guò)自主選擇商品房盡早搬入新居。對(duì)于商業(yè)房存量較大的個(gè)別地方,也可以通過(guò)政府組織符合條件的商品房房源,讓棚戶區(qū)改造的安置戶去選購(gòu),這對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展也是一個(gè)促進(jìn)。此外,倪虹還表示現(xiàn)在有很多家庭要改善住房,需要把原有住房出售或者出租出去,把這個(gè)循環(huán)打通可以提高社會(huì)終的住房使用率,讓所有的房子都能發(fā)揮效益,這是對(duì)提高社會(huì)資源利用的一個(gè)貢獻(xiàn)。
分類調(diào)控因地施策
關(guān)于今年政策的終落地執(zhí)行,“兩會(huì)”報(bào)告要求“堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任”。這延續(xù)了去年“兩會(huì)”提出的“分類調(diào)控”指導(dǎo)思想,并且進(jìn)一步增強(qiáng)了地方政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的自主性。因此,面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的分化表現(xiàn),地方政府也將因地制宜制定針對(duì)性的樓市政策。例如,京滬兩地領(lǐng)導(dǎo)在“兩會(huì)”期間表態(tài),限購(gòu)措施延續(xù)不變。
針對(duì)北上廣的限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)改變,中國(guó)住建部新聞發(fā)言人倪虹也表示,中央政策是堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因地施策。住房既是民生問(wèn)題,也是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)不同發(fā)展階段,其作用、需求,社會(huì)對(duì)其要求,都會(huì)有所不同。做好這項(xiàng)工作,要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,二要尊重住房的本質(zhì)規(guī)律。
有研究院認(rèn)為,今年政府工作報(bào)告重點(diǎn)提出穩(wěn)定住房消費(fèi)、堅(jiān)持分類調(diào)控、住房保障實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉等要點(diǎn)。積效應(yīng)明顯:一、穩(wěn)定住房消費(fèi)利好房地產(chǎn)業(yè);二、堅(jiān)持分類調(diào)控仍是政策主旨;三、樓市去庫(kù)存將成為工作重點(diǎn)。
上周住宅成交整體回升
近期政策暖風(fēng)頻吹,節(jié)后市場(chǎng)成交也逐步呈現(xiàn)小幅復(fù)蘇之勢(shì)。40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,上周新建住宅成交面積較去年春節(jié)后一周上升7%,且各線城市成交均有所回升。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)類似,且整體好于新房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示,上周二手住宅成交面積較去年春節(jié)后一周上升15%。其中,深圳二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出,上周成交量較去年春節(jié)后一周上升68%,更較去年周均水平上升7%,顯示市場(chǎng)回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁。二手住宅市場(chǎng)復(fù)蘇快于新房市場(chǎng),意味著當(dāng)前市場(chǎng)需求端對(duì)環(huán)境利好反應(yīng)較積?;仡欉^(guò)往,2009年“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)與今年類似,當(dāng)年市場(chǎng)終迎來(lái)強(qiáng)勁反彈與當(dāng)時(shí)貨幣政策的配合密不可分。
盡管在當(dāng)前中央政府強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”的背景下,再掀“四萬(wàn)億”熱潮的可能性甚微,未來(lái)市場(chǎng)難以重現(xiàn)大幅上升行情,但是,隨著信貸環(huán)境因降息、降準(zhǔn)而逐步好轉(zhuǎn),改善性需求有望進(jìn)一步得到政策支持,棚改推進(jìn)配合貨幣補(bǔ)貼方式也將帶動(dòng)新一批需求入市。在上述利好因素的影響下,預(yù)計(jì)后市整體表現(xiàn)將穩(wěn)中有升。而各地區(qū)表現(xiàn)除了受制于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求基本面之外,與開發(fā)商的推盤、定價(jià)策略同樣密切相關(guān)。
中原地產(chǎn)席分析師認(rèn)為,在整體經(jīng)濟(jì)下滑明顯情況下,房地產(chǎn)的作用將比2014年更加重要。預(yù)計(jì)信貸政策將持續(xù)寬松,年內(nèi)還將有2次以上的降準(zhǔn)、降息。購(gòu)房者財(cái)務(wù)杠桿的增加有利于提高其入市積性。2015年重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量應(yīng)好于2014年,并且隨著供需關(guān)系的改善,熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)可能上漲。