一二線樓市熄火 房企下半年或降價(jià)

　　一、二線城市樓市5月份“量?jī)r(jià)”情況大面積熄火，三線城市接棒，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈加明顯。

　　昨日，據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，26個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比回落。整體來(lái)看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍者表示，從房?jī)r(jià)環(huán)比情況來(lái)看，一線城市整體降溫，二線城市市場(chǎng)有分化，三線城市總體升溫。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則表示，深圳、上海等一線城市和蘇州、南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)調(diào)整極有可能加劇。張宏偉預(yù)計(jì)，下半年，鑒于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。

　　三、四線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲

　　由于樓市交易的滯后性，“317”之后連續(xù)加碼的調(diào)控政策落地后，其力度開(kāi)始在5月份顯現(xiàn)出來(lái)。

　　從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市全面處于停滯或下行趨勢(shì)中，三線城市和部分西部城市則領(lǐng)漲。值得關(guān)注的是，曾有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，蚌埠市4月份就已經(jīng)出現(xiàn)“買房要找關(guān)系”的“一房難求”跡象。而在這一波房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩年前房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的一、二線城市從上個(gè)月開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，從2015年初的一線城市拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲到2016年的二線城市拉動(dòng)樓市上行，直至現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一、二線城市整體熄火退燒，而三線城市去庫(kù)存明顯提速，同時(shí)接下了一、二線城市房?jī)r(jià)上漲的接力棒。

　　事實(shí)上，從開(kāi)發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)就可見(jiàn)一斑。近日，在綠城中國(guó)的股東會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸表示，上半年，三、四線城市銷售額差不多占到整個(gè)銷售額的一半以上。

　　李青岸稱，對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)，只要沒(méi)有巨大虧損，公司能走量都會(huì)走量，以綠城中國(guó)在海南的藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例，春節(jié)后就賣出了30億元，目前三、四線的庫(kù)存量已經(jīng)降至40%。雖然三、四線城市賣得很好，但公司并不太看好三、四線城市，在投資布局方面，依然會(huì)堅(jiān)守一、二線城市。

　　實(shí)際上，今年3月下旬，綠城中國(guó)行政總裁曹舟南表示，三、四線城市已有抬頭跡象，但這一上行周期持續(xù)時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，依然會(huì)積極增加一、二線城市的土地儲(chǔ)備。

　　值得關(guān)注的是，對(duì)綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)，三、四線城市重在走量。但對(duì)于大多數(shù)上市房企來(lái)說(shuō)，上半年在限購(gòu)、限貸和限價(jià)等多種約束性政策下，2016年簽約的合同銷售額可能結(jié)轉(zhuǎn)至2017年上半年銷售業(yè)績(jī)中，因此能夠補(bǔ)充上半年業(yè)績(jī)，但下半年，若再不加大回流現(xiàn)金，對(duì)其業(yè)績(jī)指標(biāo)和現(xiàn)金流安全都將是重壓。

　　房企下半年或降價(jià)

　　實(shí)際上，從上述統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，在二手房市場(chǎng)，北京二手房跌幅最大。據(jù)市場(chǎng)人士透露，在上半年的北京樓市中，限制新房?jī)r(jià)格，新房供應(yīng)量較少，調(diào)控效果在二手房領(lǐng)域效果更為明顯。事實(shí)上，在一線城市中，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更為直接和明顯，其背后主要源于對(duì)新房的限制是“卡”在入市之前，價(jià)格過(guò)高項(xiàng)目不發(fā)放預(yù)售許可證。

　　無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)張宏偉透露，從上海上半年樓市量?jī)r(jià)供應(yīng)來(lái)看，由于各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場(chǎng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤周期集中在5月-6月份甚至下半年。

　　張宏偉認(rèn)為，上海商品住宅市場(chǎng)上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的，此時(shí)，房企資金面仍然沒(méi)有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”。不過(guò)，進(jìn)入下半年后，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績(jī)的損失，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)啟動(dòng)“保量”策略。因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)特征將是，開(kāi)發(fā)商 “以價(jià)換量”沖業(yè)績(jī)。

　　張宏偉進(jìn)一步透露，從目前上海樓市反應(yīng)情況來(lái)看，盡管還有部分房企堅(jiān)守符合自己心理預(yù)期的定價(jià)線，但已經(jīng)有部分房企開(kāi)始主動(dòng)放棄“底線”，開(kāi)始主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。他認(rèn)為，到了下半年，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會(huì)放棄價(jià)格“底線”，甚至有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。

　　更重要的是，另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年和2016年的土地市場(chǎng)曾拍出多個(gè)地王和多幅高價(jià)地，而這些地王和高價(jià)地的摘得者多數(shù)是中型或者小型企業(yè)，其缺乏面對(duì)下行市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)能力，為求自保，不乏向全國(guó)龍頭房拋橄欖枝的動(dòng)作。事實(shí)上，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)談判暗潮洶涌，大型房企紛紛發(fā)起并購(gòu)，以尋求低價(jià)土地儲(chǔ)備。

　　張宏偉也稱，今年以來(lái)，為了剝離不良資產(chǎn)，或者因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，或者出于調(diào)整市場(chǎng)布局戰(zhàn)略需求，并購(gòu)接觸劇增。鑒于此，今年下半年，在資本市場(chǎng)融資環(huán)境依舊大幅收緊的預(yù)期下，通過(guò)銷售渠道回籠資金若遭遇瓶頸，房企的資金兌付壓力將越來(lái)越大，降價(jià)銷售意愿將增強(qiáng)，這意味著下半年樓市將進(jìn)入深度調(diào)整階段。