新手買房必看之——認購篇

　　根據(jù)目前潛江的現(xiàn)狀，小編認為認購包括和下定。
 

      ，是開盤前的行為。
 

　　也是在房子的價格都還沒出來之前，花錢買預約一個選房的名額。開發(fā)商的目的，一個是摸底，看樓盤人氣怎么樣，再是根據(jù)這個來作為定價的依據(jù)之一。金是可以退的，所以小編建議要是對某樓盤很有興趣，還是參加一下，這樣會有優(yōu)先選房的資格。
 

　　下定，是在開盤以后的行為。
 

　　這個時候房子價格已經(jīng)出來，你也選定了具體的房號，也是相當于是這個房子不出意外是你的了。一般來說下定以后，你不想買了的話，錢是不會退給你的，除非你別會扯皮。當然，還有個簽認購合同的時候，定金和訂金的區(qū)別。簡單來說，定金是不會退的，訂金是可以商討退還的。
 

　　簽訂認購合同
 

　　認購協(xié)議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方買房事項進行商談。
 

　　商品房認購書注意事項
 

　　由于《認購協(xié)議書》大多是由開發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發(fā)商更為有利，這些認購書在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：
 

　　1、內(nèi)容過于簡單。實踐中有一部分認購書包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。
 

　　2、約定不明確。一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內(nèi)簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。”但由于認購書沒有明確約定造成沒按時簽約的具體因素，從而很可能終簽不成正式合同而造成糾紛。
 

　　在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開發(fā)商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協(xié)議不能達成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。
 

　　為了避免不必要的損失，建議購房人在認購房屋時應(yīng)注意以下幾個問題：
 

　　一、明確認購協(xié)議書法律效力
 

　　從法律角度看，認購書確定的是房屋是否要買賣的關(guān)系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關(guān)系,二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關(guān)部門對認購書尚未做出嚴格的規(guī)定，所以購房者應(yīng)當注意：
 

　　1、購房者有權(quán)利知道，房產(chǎn)商也有義務(wù)告知購房者，關(guān)于認購協(xié)議書及《商品房買賣(預售)合同》中雙方應(yīng)承擔的權(quán)利和義務(wù)。
 

　　2、購房者在認購書中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能《商品房買賣(預售)合同》或補充協(xié)議達成統(tǒng)一意見的，開發(fā)商應(yīng)全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。
 

　　3、注意認購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。
 

　　二、審查開發(fā)商是否具備商品房銷售條件
 

　　確認開發(fā)商已經(jīng)拿到預售許可證。預售合同有示范文本，但預訂書條款則比較簡單，有些開發(fā)商可能會在預訂書中并不寫明預售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。對此，購房者不可忽視，因為沒有取得預售許可證的房屋認購書是不受法律保護的。
 

　　如果開發(fā)商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產(chǎn)預售許可證》，開發(fā)商則要承擔締約過失責任，除退還購房者交付的定金外，還應(yīng)賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關(guān)財產(chǎn)損失。
 

　　三、明確協(xié)議條款
 

　　認購書要產(chǎn)生合同效力，先應(yīng)當符合合同法的要求，內(nèi)容應(yīng)當清晰、明確。認購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：
 

　　1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等;
 

　　2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等;
 

　　3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;
 

　　4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;
 

　　5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
 

　　6、買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同;在雙方不能此主要條款達成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
 

　　7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應(yīng)承擔何種責任。
 

　　一份認購協(xié)議書應(yīng)具備上述條款，在買賣雙方意思表示一致時，認購協(xié)議書即告成立。
 

　　四、分清“定金”與“訂金”
 

　　一般來說，從認購到正式簽購房合同付付，是5-7天的時間。
 

　　這期間，我們應(yīng)該準備好以下東西：
 

　　1. 付款

　　2. 身份證原件

　　3. 戶口本原件(集體戶口需要戶口單頁的原件)

　　4. 結(jié)婚證，單身者需要單身證明。去戶口所在地的民政局開，需要蓋章。

　　5. 收入證明。這個往往KFS會給你準備好空白的格式，你需要填了給單位蓋章即可。

　　6. 公積金貸款需要提供繳存證明
 

　　可以要求置業(yè)顧問給你列表，一項項的去完成。
 

　　分清“訂金與定金”很重要
 

　　：分清“定金”與“訂金”
 

　　在認購協(xié)議書上經(jīng)常會出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個名詞，雖然有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔保作用，并有定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。”而訂金不具備定金性質(zhì)，一般情況下，訂金視作預付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用定金規(guī)則進行處理，一般能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時，應(yīng)當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。因此，購房者在簽訂認購協(xié)議書的時候，一定要認真識別“定金”和“訂金”。實踐中，在認購協(xié)議書中多數(shù)是以“定金”方式進行約定。
 

　　二、注意認購書簽訂后的定金處理
 

　　由于定金具有擔保性質(zhì)，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認購協(xié)議書中簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權(quán)益。
 

　　現(xiàn)列舉幾種情形作為一個參考：
 

　　1、如果買方?jīng)]有在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還;如果賣方在認購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售三人或與三人再次簽訂認購協(xié)議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。
 

　　2、如果任何一方在正式簽約時對認購協(xié)議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約。如果買方違約的，定金不予返還;如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
 

　　3、如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
 

　　4、如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預售)條件而導致認購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。
 

　　5、如果由于賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。
 

　　6、如果雙方都不存在上述項的違約行為，對預售(銷售)合同及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。
 

　　總之，在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權(quán)益。
 

　　對于銷售人員口頭承諾的條件，應(yīng)在認購協(xié)議書中予以明確。