新房房屋收房要點 必須要謹慎對待

　　新房收房是一件大事，必須要謹慎對待，新房業(yè)主收房時需注意的要點，一起來看新房收房必須要謹慎對待的新房收房要點：
 

　　1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，能自己付錢解決了。
 

　　2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費。
 

　　3、必須先驗房后收住宅鑰匙
 

　　購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。
 

　　4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。
 

　　5、收房時必須仔細查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件：
 

　?。悍慨a(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。
 

　　二：常說的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說明書"，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。
 

　　三：開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。
 

　　逾期交房可否先收房后追究責任?
 

　　擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，不能再追究開發(fā)商違約責任是沒有必要的。原因如下：
 

　　、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后不能再追究開發(fā)商違約責任;
 

　　二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權(quán)利;
 

　　三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。當然，追究開發(fā)商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。
 

　　哪些情況可以退房?
 

　　由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢?
 

　　1、延遲交付房屋
 

　　這種情況是目前買房人可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
 

　　2、開發(fā)商缺“證”，導致合同無效
 

　　目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。
 

　　3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設計
 

　　在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。
 

　　4、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人可以要求退房。
 

　　5、拿不到產(chǎn)權(quán)證
 

　　由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。
 

　　6、房屋面積誤差超過3%
 

　　目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。
 

　　7、房屋質(zhì)量不合格
 

　　房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。
 

　　8、房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用
 

　　根據(jù)高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。
 

　　9、開發(fā)商把房子抵押
 

　　如果開發(fā)商在出售房屋之前把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，可以要求退房。