房地產(chǎn)稅立法然并卵 多層關(guān)鍵點(diǎn)短期難打通

  話題引爆：近日，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法正式列入其中，成為34個立法規(guī)劃之一。

  立法目的：國家頂層設(shè)計，二次分配社會財富，實(shí)現(xiàn)社會公平，縮小貧富差。在開發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，進(jìn)而完善房價形成機(jī)制。

  開征基礎(chǔ)：全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面完成。

  通過時間：快或2017年通過立法。

  征收范圍：人均60㎡以下的面積或免征，超出部分起征。

  預(yù)期影響：促使房地產(chǎn)市場回歸理性。

  立法、征收難點(diǎn)：在立法、改革過程中，需處理好房地產(chǎn)稅對樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等。此外，未來開征時機(jī)、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是當(dāng)下的難點(diǎn)痛點(diǎn)。 

  房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別：房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅對象為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對象既包括房產(chǎn)又包括土地。通俗解釋是：一個財產(chǎn)稅稅種，兩個財產(chǎn)主體。而房地產(chǎn)的財產(chǎn)主體有兩個：房屋屬于賣方人，而腳下的土地卻屬于國家，拿住宅來說，有70年使用權(quán)，并沒有實(shí)際擁有權(quán)。

  問題與議：

  1、立法目的固然好，但若是開征，是否能真正為開發(fā)環(huán)節(jié)減負(fù)，仍是未知數(shù)。

  2、房地產(chǎn)稅實(shí)施需要依靠不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，搞清楚全國的房產(chǎn)數(shù)量，這些房產(chǎn)分布在那些人手里。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，再行確定房地產(chǎn)稅的征收對象、征收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅率。兩會過后，住建部已經(jīng)明確表態(tài)，將在2015年6月份實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但何時上述數(shù)據(jù)能夠搞清楚，并沒有一個明確的時間表。

  3、房地產(chǎn)稅里“土地”部分的稅如何征收的問題。房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅一種，它以財產(chǎn)為課稅對象，向財產(chǎn)的所有者征收。土地，房主有使用權(quán)，而無所有權(quán)，按照法理是無法向房主征收“土地”稅的，如果房地產(chǎn)稅真的征收，土地出讓金是否應(yīng)該免收？

  4、預(yù)期快2017年才會通過立法，那么具體何時開征、怎么征、征多少？仍顯得遙遙無期且困難重重。

  5、免征面積是否應(yīng)該設(shè)立，多少面積免征合適公平？

  由此可知，盡管房地產(chǎn)稅納入立法是一件好事兒，但具體操作過程卻異常繁瑣復(fù)雜，目前一時無法解決的問題也顯而易見。恩施樓市，當(dāng)下依然是以剛需為主導(dǎo)的買方市場，所以短期對于樓市可謂絲毫影響沒有，長期來看，對于剛需也構(gòu)不成絲毫消影響。