探索電商沖擊下的潛江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展道路

　　
      本期采訪人：中國潛江生態(tài)龍蝦城 銷售總監(jiān)：于謙
 

　　
       對潛江這樣的三四線城市作為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景是一個怎樣的?
 

　　于總：我一直做商業(yè)地產(chǎn)，做三四線城市，所以對三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)比較了解?？梢赃@樣說商業(yè)地產(chǎn)目前在整個江漢平原地方，襄樊、宜昌我都做過，可以這樣說商業(yè)地產(chǎn)好做的時期已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在一二線城市發(fā)展的是商務(wù)地產(chǎn)、商業(yè)已經(jīng)變成了一個回收成本的盈利方式，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的盈利已經(jīng)基本上轉(zhuǎn)變成了經(jīng)營盈利了。比如專業(yè)市場、商業(yè)綜合體、城市綜合體、商務(wù)地產(chǎn)都屬于商業(yè)地產(chǎn)。
 

　　商務(wù)這一塊，跟經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在在往三四線城市在走，一二線城市早開發(fā)到位了，雖然還有很小的一部分空間可開發(fā)，可是這個空間跟人口的流動是有關(guān)系的，因為人口的流動方向，有新的人口進(jìn)去，需要空間，需要相應(yīng)的面積的。比如說一個人，他吃飯需要餐館、住宿需要酒店，需要商業(yè)為他們服務(wù)。電商其實是打不敗商業(yè)地產(chǎn)的，因為人與人交流，需要實體店，人是社會性的動物，需要交流，在前一段時間，人和人的交流越來越少?？墒峭笞?，人還是需要交流的，如果你把這個交流割斷了，這是違反社會規(guī)律的。所以商業(yè)地產(chǎn)還有有很大的發(fā)展前景的。
 

       潛江的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀是一個怎么樣的情況?
 

　　潛江商業(yè)地產(chǎn)實事求是的來說，先是需要政府引導(dǎo)、其次是歷史沉淀、歷史沉淀是指原來的老城區(qū)，老城區(qū)是相對比較好規(guī)劃點(diǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)支撐他的是人口，小城市有一點(diǎn)是他的人的可達(dá)性是比較容易的。比如把我這個商業(yè)放在別的地方，對本地商業(yè)的影響不大，商業(yè)是個流動型的，并不是一個固態(tài)的，商業(yè)消費(fèi)是可以引導(dǎo)的。怎樣引導(dǎo)呢?可以這樣說，你的體量越大，你是可以把周邊的消費(fèi)都吸引過來的，這是做三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢。越大商業(yè)是流動性的。商業(yè)體量啊、方向比較占優(yōu)勢的話，對三四線城市來說，是比較占優(yōu)勢的。局限在哪呢，在于你的人口基數(shù)，你的人口基數(shù)，決定了你的體量。你的純粹人口才二十萬左右，潛江的人口的可達(dá)性現(xiàn)在比以前好點(diǎn)了，可是消費(fèi)這塊你要帶動周邊的消費(fèi)，你好的方式是做色的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
 

　　新政對商業(yè)地產(chǎn)有沒有什么影響呢?
 

　　新政對商業(yè)地產(chǎn)基本是沒什么影響的，商業(yè)地產(chǎn)靠的是大環(huán)境，政策是短期的效果，讓別人看著很美好，商業(yè)地產(chǎn)一定不是剛需，是一個投資方向。老百姓有投資意愿，老百姓覺得在這里可以賺到錢，才會在這里投資，怎么經(jīng)營紅火，是這里有人愿意消費(fèi)。
 

　　商業(yè)地產(chǎn)投資有風(fēng)險嗎?
 

　　風(fēng)險肯定是有的，風(fēng)險的產(chǎn)生在于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念，地段并不是一個大的因素，商業(yè)地產(chǎn)哪里都要看地段，可是還是主要是看你做什么類型的商業(yè)地產(chǎn)。潛江這個地方，要做色，商業(yè)色開發(fā)。潛江的色是什么，美食，龍蝦。目前項目招商情況還不錯，美食這一塊，招商還不錯，還要其他的品牌。比如攝影基地、商業(yè)業(yè)態(tài)基地，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)跟原來不一樣，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)都細(xì)化了，以前的那種商業(yè)綜合體都已經(jīng)都分東離西了， 主要原因是什么，電商是有沖擊的，電商是把二三線品牌，直接從綜合體里面打擊出去了，因為他維持不了這么高額的租金?，F(xiàn)在在商業(yè)綜合體里面的，全是一線品牌。電商是取代不了商業(yè)地產(chǎn)的，因為商業(yè)地產(chǎn)的終目的是消費(fèi)，老百姓在這里消費(fèi)的目的，是要心情愉悅，那需要體驗，而體驗是電商給不了的?，F(xiàn)在投資住宅的投資期已經(jīng)比商業(yè)地產(chǎn)要縮短了，投資地產(chǎn)的回收期明顯拉長。
 

　　商業(yè)地段完全看人口支撐，跟人口消費(fèi)習(xí)慣。地段是全部都看的，城市的發(fā)展決定了一個功能，小城市是商業(yè)跟住宅交叉著。像潛江這樣的小城市的商業(yè)地產(chǎn)也是屬于商業(yè)跟住宅混合在一起的。