樓市半年談：2014年上半年房產(chǎn)政策解讀

　　半年來，潛江樓市不時(shí)上演跌宕起伏、扣人心弦的精彩劇情，帶給大家太多的驚喜、警示、感動、思考與啟示。年中之際，潛江房網(wǎng)精心策劃《樓市中場 潛江2014年樓市半年報(bào)》專題，帶您從政策篇、營銷篇、優(yōu)惠篇、樓盤篇、土地篇等5大方面，通過新聞?wù)希轿?、多視角，洞悉并總結(jié)2014潛江上半年樓市運(yùn)行情況，探底樓市真實(shí)溫度。
 

　　1、樓市半年談：2014年上半年房產(chǎn)政策解讀
 

　　2、樓市半年談：節(jié)點(diǎn)營銷占主流 微營銷獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷
 

　　3、樓市半年談：潛江土地市場逆勢走熱
 

　　4、樓市半年談：400來電分析 城南人氣熱
 

　　5、7月潛江優(yōu)惠匯總 惠房源加推中!
 

　　房地產(chǎn)的2014年，可謂是“調(diào)整年”， 兩會為今年甚至未來數(shù)年中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向定下基調(diào)。政府工作報(bào)告中雖然十年未提及房價(jià)調(diào)控，但為推動供需平衡、促進(jìn)市場健康發(fā)展、簡歷長效調(diào)控機(jī)制提出了指導(dǎo)，而住建部提出的“雙向調(diào)控”四個(gè)字，成為了樓市新的政策向?qū)А?br />  

　　在國內(nèi)外環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜、宏觀調(diào)控抉擇兩難的情況下，政府深處著力，把改革開放作為發(fā)展的根本之策，放開市場這“看不見的手”，用好政府這“看得見的手”，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。
 

　　然而2014年的上半年全國樓市并沒有如想象中那般平靜，全國范圍內(nèi)降價(jià)潮突襲，三月兩會召開雙向調(diào)控謎底揭曉、銀行收緊、房價(jià)漲幅回落引房產(chǎn)大佬激辯樓市，金三銀四成色不足，紅五月慘淡收場……樓市會走向何方?天門房網(wǎng)年中策劃政策篇，讓我們一起來解讀一下上半年中國樓市政策的風(fēng)云變幻。
 

　　_ueditor_page_break_tag_新型城鎮(zhèn)化 以人為核心

　　詳細(xì)：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》3月17日公布，規(guī)劃大的亮點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化?！兑?guī)劃》提出，要求有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，并提出保障隨遷子女平等享有受教育權(quán)利、擴(kuò)大社會保障覆蓋面、拓寬住房保障渠道、推進(jìn)符合條件農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)等一系列舉措。
 

　　解讀：《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的發(fā)布，頂層設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的權(quán)威性和指導(dǎo)性，詳細(xì)剖析了建設(shè)用地粗放低效等問題;強(qiáng)調(diào)以人為本，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化是大亮點(diǎn);保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的強(qiáng)大動力，量力而行扎實(shí)推進(jìn)，高度重視生態(tài)文明和城鎮(zhèn)化質(zhì)量，提高市民生活品質(zhì)。
 

　　對樓市的影響：
 

　　1、 規(guī)劃突出城鎮(zhèn)化要體現(xiàn)生態(tài)文明、綠色、低碳、節(jié)約集約等要求，樓市綠色建筑比例將大幅提升;
 

　　2、 “城市群”戰(zhàn)略。從城市發(fā)展的角度來講，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略也是勢在必然。
 

　　3、《規(guī)劃》對城市、中小城市和小城鎮(zhèn)制定了差別化的發(fā)展策略：(1)增強(qiáng)城市輻射帶動功能。適當(dāng)疏散經(jīng)濟(jì)功能和其他功能，推進(jìn)勞動密集型加工業(yè)向外轉(zhuǎn)移。(2)加快發(fā)展中小城市。把加快發(fā)展中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的主攻方向，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)資源布局引導(dǎo)，提升質(zhì)量，增加數(shù)量。(3)有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮(zhèn)?？刂茢?shù)量、提高質(zhì)量，節(jié)約用地、體現(xiàn)色。
 

　　新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，必將使中國的城市與農(nóng)村面貌、社會關(guān)系結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，也會對房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。
 

　　_ueditor_page_break_tag_"央五條" 力挺套房貸

　　詳細(xì)：為了落實(shí)差別化住房信貸政策、進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作，人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會提出5條意見，即：，合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭次購買自住普通商品住房的貸款需求;二，科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定套房貸款利率水平;三，提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款;四，有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析;五，建立信息溝通機(jī)制，對社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。
 

　　解讀：“央五條”的出臺將會穩(wěn)定推動市場的發(fā)展，這對剛性需求、對自住房群體有推動作用，對開發(fā)商的銷售壓力也能有所緩解。自2014年年初以來，樓市受金融的影響比較大，“央五條”對于市場來說，是一個(gè)針對性的利好，是使市場回歸正常的一個(gè)信號，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，對市場來說，是健康的。對剛需來說，也是個(gè)大支持。
 

　　_ueditor_page_break_tag_保障房與共有產(chǎn)權(quán)房

　　保障性住房：是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價(jià)格的商品房。
 

　　共有產(chǎn)權(quán)房：是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。
 

　　詳細(xì)：2014年的政府工作報(bào)告中，“完善住房保障機(jī)制”部分次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。3月 19日，住建部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦舉行的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》新聞發(fā)布會上公開表示，未來對于一些既不屬于保障對象，又確實(shí)買不起商品房的“夾心層”群體，要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，即可按個(gè)人與政府的出資比例，在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)行政府和購房者共同擁有產(chǎn)權(quán)。
 

　　解讀：目前，保障性住房存在各類問題，如等待時(shí)間長、住宅環(huán)境差、配套欠缺等。自2007年起，共有產(chǎn)權(quán)房在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，現(xiàn)今也在調(diào)研后逐步推廣。據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)房將用地性質(zhì)由劃撥改為出讓，“墊資人”也變成政府。政府的公信力一方面是值得信賴的，一方面確實(shí)緩解了購買保障性住房產(chǎn)權(quán)人的壓力。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
 

　　_ueditor_page_break_tag_土地改革與土地出讓金

　　土地改革
 

　　詳細(xì)：城鎮(zhèn)化的車輪在帶著億萬農(nóng)民進(jìn)城業(yè)的同時(shí)，也給廣袤的田野留下了大大的問號：今后誰來種地?地怎么種?小規(guī)模的分散經(jīng)營與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不相適應(yīng)，眼下，解決誰來種地的問題更加緊迫，培育發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新型經(jīng)營主體亟待農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制創(chuàng)新。2014年的中央一號文件給出了破題之策，是以解決地怎么種為導(dǎo)向，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。
 

　　解讀：2014年1月19日，中央一號文件下發(fā)全國，再次吹響了全面深化農(nóng)村改革的集結(jié)號，打響了加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)令槍。新一輪農(nóng)村改革，針對的病根是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制，瞄準(zhǔn)的目標(biāo)是健全城鄉(xiāng)一體化發(fā)展體制機(jī)制，把握的要義是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌聯(lián)動，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換，優(yōu)化公共資源均衡配置，讓農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。
 

　　土地出讓金

　　詳細(xì)：全國“兩會”期間，政府工作報(bào)告提出“要對土地出讓金收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì)。”國家審計(jì)署副署長董大勝說，審計(jì)工作將分為先試點(diǎn)、再鋪開兩個(gè)階段。試點(diǎn)審計(jì)不日將正式展開，東部、西部地區(qū)各選一個(gè)省份作為試點(diǎn)，找出主要存在哪些問題、應(yīng)該注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)、如何更好采用審計(jì)技術(shù)。下半年，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將審計(jì)推向全國。預(yù)計(jì)審計(jì)結(jié)果將在今年底或者明年初公布。
 

　　解讀：據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，2013年全國土地出讓總金額達(dá)4.1萬億元，而土地財(cái)政已經(jīng)成為決定地方財(cái)力的關(guān)鍵砝碼。另外， 在目前的分稅制格局下，地方相當(dāng)一部分稅收需要上繳中央，而賣地收入屬于政府性基金，除必需用途外，其余地方支配權(quán)限較大。這引發(fā)了各地的推地?zé)岢保瑫r(shí)也帶來了副作用。地方政府對賣地?zé)嶂灾苯訉?dǎo)致我國非農(nóng)占用耕地情況嚴(yán)重，農(nóng)民的利益受損。此外，不當(dāng)使用、非法挪用土地出讓金的現(xiàn)象普遍存在。在此背景下，今年的政府工作報(bào)告次提出對土地出讓金收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì)。這將是繼備受關(guān)注的社?；饘徲?jì)和政府性債務(wù)審計(jì)之后，又一次全國性專項(xiàng)審計(jì)，也是次全國范圍內(nèi)的土地出讓金收支審計(jì)。
 

　　_ueditor_page_break_tag_房地產(chǎn)稅與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

　　房地產(chǎn)稅
 

　　詳細(xì)：中共中央政治局6月30日召開會議，審議通過了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》、《黨的紀(jì)律檢查體制改革實(shí)施方案》。據(jù)全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉透露，當(dāng)前房產(chǎn)稅的立法已經(jīng)開始制定，草案框架取年底拿出。
 

　　解讀：房地產(chǎn)稅立法意味著將以更高層面調(diào)整相關(guān)關(guān)系。另外，立法要充分考慮到公眾訴求，這樣才能更好地落實(shí)落實(shí)“稅收法定”原則。
 

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

　　詳細(xì)：國土部4月21日宣布，在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，在2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度。2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
 

　　解讀：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記：早在7年前，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”已寫入《物權(quán)法》，但因分歧較大，未規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、機(jī)構(gòu)和辦法。根據(jù)國土資源部通過的立法計(jì)劃，《不動產(chǎn)登記條例》已由6月底前出臺變?yōu)?月底前力報(bào)出送審稿，年內(nèi)完成立法。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能主要在于物權(quán)公示和保障交易安全。有人認(rèn)為，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及查詢制度的建立，將有效釋放出市場上的房地產(chǎn)空置存量，對市場會有很強(qiáng)的威懾力，對房價(jià)走勢也會產(chǎn)生較大影響。若能健全不動產(chǎn)統(tǒng) 一登記制度的，可能會使對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。
 

　　_ueditor_page_break_tag_湖北單獨(dú)二孩政策

　　詳細(xì)：2013年11月15日，十八屆三中全會通過的《 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》對外發(fā)布，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，啟動實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展。這標(biāo)志著延宕多年的“單獨(dú)二胎”政策將正式實(shí)施。2014年3月17日，湖北省正式施行。
 

　　解讀：
 

　　1、單獨(dú)二孩政策的意義意義主要體現(xiàn)在三個(gè)“有利于”：實(shí)施單獨(dú)兩孩政策，有利于保持合理的勞動力規(guī)模，延緩人口老齡化速度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的“中國夢”創(chuàng)造良好的人口環(huán)境;有利于逐步實(shí)現(xiàn)國家政策與群眾意愿的統(tǒng)一，提升家庭抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，增強(qiáng)家庭養(yǎng)老照料功能，促進(jìn)家庭幸福與社會和諧;有利于穩(wěn)定適度低生育水平，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展，促進(jìn)人口與經(jīng)濟(jì)、社會、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。
 

　　2、二孩政策的實(shí)施，必將逐步改變眾多現(xiàn)有家庭結(jié)構(gòu)，催生三房或四房等剛性居住需求，刺激房企加大對新剛需戶型產(chǎn)品的研發(fā)和開發(fā)，促使房地產(chǎn)市場中的現(xiàn)有剛需產(chǎn)品—兩房產(chǎn)品，向三房、四房等并存變化。
 

　　"單獨(dú)二胎"政策于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響較大，"單獨(dú)二胎"政策的實(shí)行將會使人口數(shù)上升，家庭框架也將改變，人們對于住房需求也將提高，對于一個(gè)城市的置業(yè)結(jié)構(gòu)、公共資源的配置有重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，政策出臺后，未來房地產(chǎn)可能相應(yīng)地在盡量不增加面積的前提下，設(shè)計(jì)建設(shè)三居室、四居室和多居室房型。所以未來房與多居室房將成為熱點(diǎn)。

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