任志強：房地產(chǎn)利潤高不到哪里去 自住型房需知賣給誰

華遠地產(chǎn)董事長任志強談華遠30年發(fā)展歷程，并指出北京“限房價、競地價”存弊病，房源需要知道賣給誰。

“我現(xiàn)在實際上關心的是我退休以后干啥。”9月28日，華遠地產(chǎn)董事長任志強說。

當天，北京市華遠集團有限公司舉行以“改革三十年、華遠三十年”為主題的慶?；顒印?983年到2013年，算上前身北京市華遠經(jīng)濟建設開發(fā)總公司，華遠集團已走過30年路程。

30年里，華遠從一家借款20萬元成立的“計劃外全民企業(yè)”，成長為總資產(chǎn)超過170億元，業(yè)務覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、金融、高科技、商業(yè)等多個領域的知名企業(yè)。

而“任大炮”，即曾經(jīng)的華遠集團董事長、現(xiàn)在仍是華遠地產(chǎn)董事長的任志強，從上世紀90年代初，帶領華遠集團走過了20年的長足發(fā)展。任志強在其新出自傳《野心優(yōu)雅》中說，他從前任手中接過的“華遠總公司的全部資產(chǎn)約有7000萬元，給區(qū)里貢獻的稅收有1000多萬元”。

“主政”20年，創(chuàng)造多個

在其“主政”的20年里，華遠集團正式成立，并形成了跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨所有制的發(fā)展格局。華遠也創(chuàng)造了在西城區(qū)、在北京、在全國的多個“”。根據(jù)華遠的資料，華遠是北京企業(yè)人均創(chuàng)利超150萬元，人均創(chuàng)稅超60萬元的企業(yè)。華遠房地產(chǎn)公司也是北京中外合資、國內(nèi)境外上市的房企。（注：與華潤分家前的老華遠）

即便如此，任志強在接受媒體采訪時說，是華遠成了自己。

華遠給任志強一個帶領企業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的平臺，甚至多了“放炮”的多重資本。任志強說，華遠做了很多具有創(chuàng)新實踐意義的大事，讓后面的企業(yè)不用碰釘子，可以在境外上市等。

年過60，任志強已卸任華遠集團的職務，未來“應該下面那層（指華遠地產(chǎn)董事長的職務）也退了。”任志強說，企業(yè)“下一個十年不是我的事了”。當然可以肯定的是，任志強未來依然會關注華遠集團、華遠地產(chǎn)的發(fā)展。任志強說，“華遠”像自己培養(yǎng)的孩子一樣，對華遠這個品牌投入太多。也正因如此，才有了當年與華潤的分家。

始終不改“大炮”本色

任志強好友、SOHO中國董事長潘石屹說，任志強是“干著開發(fā)商的事，操著國家總理的心”。過去若干年，任志強也一直被賦予房地產(chǎn)行業(yè)意見的角色。雖然有些話，有些被斷章取義的話，顯得很刺耳，但任志強的很多觀點、預言，事后都被證明了是對的。

如今的任志強，也依然關注很多大話題，曾房地產(chǎn)長效機制建立等問題提出過建議。他還依然不改“大炮”本色。任志強認為，北京正在推出的“限房價、競地價”地塊存在弊病，不知道賣給誰，不覺得對市場有好處。

談企業(yè)

從零開始，已發(fā)展得很快

新京報：為什么說是華遠成了你？

任志強：我不是華遠集團的創(chuàng)始人，我之前有兩任班子。如果不是創(chuàng)始者給華遠建立平臺的話，也不可能有這樣一個改革的過程。華遠不是按照國企進行管理的，成立之初是按照市場的辦法找飯吃。

新京報：相對于你的社會名氣和影響，華遠的名氣似乎小很多，發(fā)展步子也滯后些？

任志強：那是因為你們理解片面。很多媒體以為華遠（集團）有房地產(chǎn)，不知道我們還有金融、高科技，還有服務業(yè)。有人知道山釜餐廳是我們的，有人知道西單購物是我們的，但有人不知道。你們光算這一塊，不算那三塊。我們是北京銀行大股東之一啊，也是招商銀行股東之一。這些錢沒有算在賬上。這和房地產(chǎn)沒關系，集團直接把分紅拿走了。我們一塊多錢入的股，你看現(xiàn)在招行、北京銀行股票價值多少？我們今年還增持了招商銀行的擴股。

房地產(chǎn)來說，在1996年到1998年間，我們大概是全國，我們有80多億元的總資產(chǎn)，大概是當時萬科的4倍。是因為我們后來和華潤分手了，才造成了下降。華潤（的房地產(chǎn)）現(xiàn)在仍然排在前幾名。

華遠地產(chǎn)從零開始，現(xiàn)在總資產(chǎn)已達100多億元，已經(jīng)算是發(fā)展得很快了。萬科在6000點時從市場拿了很多錢，我們沒從市場拿一分錢?？雌髽I(yè)，主要的是看凈資產(chǎn)回報率。股東給你一塊錢，你能給股東掙多少錢？我們?nèi)ツ陜糍Y產(chǎn)回報率不如萬科高，但前幾年都比萬科高，我們給股東分紅30多億元，在證監(jiān)會評比中，我們的分紅都是先進水平。

談政策

長效機制需解決土地制度

新京報：今年業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)長效機制討論較多，你認為未來房地產(chǎn)政策取向如何？

任志強：我覺得這屆政府會把市場和保障分得很清楚，政府管保障。十八屆三中全會以后，土地政策和相關政策可能會做出一些調(diào)整。所謂長效機制，根本的是解決土地制度。按有些專家的說法，用政策調(diào)控來防御房價是個錯誤。不如解決好市場機制的問題，讓市場做好調(diào)整，政府搞好基本的群眾必要保障。

新京報：土地政策將會進行怎樣的調(diào)整？

任志強：比如集體土地流轉(zhuǎn)、集體建設用地進入市場等問題，這些都提過。但后確定的方案什么樣？要看十八屆三中全會。

新京報：近厲以寧也提到，小產(chǎn)權(quán)房是緩解城市住房問題的一個非常好的辦法。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會也小產(chǎn)權(quán)房的問題提過建議。小產(chǎn)權(quán)房的問題，有沒有可能在未來出現(xiàn)新的變化？

任志強：小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在還是違法的，參與的都是集體單位。未來（怎樣對待）要看土地制度。

談行業(yè)

房地產(chǎn)利潤高不到哪里去

新京報：現(xiàn)在很多人都說房企的利潤率在往下走。你怎么看？

任志強：房企利潤率過去也不高，是由于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大。全國房地產(chǎn)行業(yè)六七萬億元的銷售額，全國能找出二個這么大規(guī)模的行業(yè)嗎？我覺得房企利潤率沒多少，可以等到明年初看經(jīng)濟普查數(shù)字。23個主要行業(yè)，房地產(chǎn)利潤水平大概在8至10位。按2008年以前的數(shù)據(jù)算，房地產(chǎn)平均利潤率有8%左右，并不高。以后也一樣，不會有太大的變化。房地產(chǎn)有個土地增值稅的問題，會影響后的利潤水平。比如毛利率，我們算了一下，這幾年房地產(chǎn)上市公司總的水平大概24%，按3年開發(fā)周期，平均每年才8%。不像電視機、汽車行業(yè)，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，從拿地開始通常都要三、四年。房地產(chǎn)利潤高不到哪里去。

談樓市

自住型商品房需知道賣給誰

新京報：幾天前海淀環(huán)保科技園地塊競價，華遠也參加了。北京現(xiàn)在越來越多地推出“限房價競地價”地塊。你覺得這會給市場帶來怎樣的影響？

任志強：推出自住型商品房這類地塊，是得到了市場銷售價格的掌控權(quán)。對市場來說，不覺得有好處，因為不知道賣給誰。（每平米）3萬多元的房子都搶，2萬多元的房子還不打破頭？為什么賣給你不賣給我？現(xiàn)在80多萬人搶2萬個汽車搖號（注：按照近一次搖號，應為161萬多人參加搖號，中簽約1.85萬人），后積累的是什么？都是仇恨。什么叫自住型商品房？不像申請保障房還有個資格審查，這沒有資格審查啊。

新京報：你如何看待這一類地塊的成交價及未來預期？

任志強：這次海淀的地，還有上次豆各莊的地，盈利都要靠不限價的那部分。限價部分能把成本拉平，或者還得由不限價那部分背一些，靠不限價部分把價格賣上去。

“北京正在推出的‘限房價、競地價’地塊存在弊病，不知道賣給誰，不覺得對市場有好處。

（每平米）3萬多元的房子都搶，2萬多元的房子還不打破頭？為什么賣給你不賣給我？后積累的是什么？都是仇恨。

（說華遠名氣小）那是因為你們理解片面。很多媒體以為華遠（集團）有房地產(chǎn)，不知道我們還有金融、高科技，還有服務業(yè)。”