SOHO中國有限公司董事長
潘石屹與網(wǎng)友探討未來五年修建3600萬套保障性住房將給房地產(chǎn)格局造成的巨大改變。
房地產(chǎn)市場進(jìn)入了更年期，急需結(jié)構(gòu)調(diào)整
@清水白龍 ：五年修建3600萬套保障性住房，是不是中國房地產(chǎn)春天走完了，這對開發(fā)商應(yīng)該有影響吧，潘總你會(huì)投資建保障性住房嗎？
潘石屹 ：1997年、1998年的房改可以說是中國房地產(chǎn)市場的青春期，規(guī)模、結(jié)構(gòu)得到了迅速的增長。從97年、98年開始，房地產(chǎn)成交量和價(jià)格迅速上升。而近公布的3600萬套的保障性住房的建設(shè)，如房地產(chǎn)市場成長的更年期一樣，整個(gè)結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化，保障房占去了市場的一半。對房地產(chǎn)開發(fā)商，主要是住宅開發(fā)商的影響是巨大的。
@奇幻糖 ：如果保障房實(shí)施的好，會(huì)對未來一手房和二手房的銷售價(jià)格造成怎樣的影響？
潘石屹 ：實(shí)施保障性住房政策的同時(shí)，各城市出臺了限購政策。保障性住房大部分是公租和廉租房，有建好房子后才能滿足社會(huì)的需求。從計(jì)劃、土地供應(yīng)到建成大約需1-2年時(shí)間，這期間，土地供應(yīng)量的50%-70%做保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少了，很容易因供應(yīng)的減少導(dǎo)致房價(jià)的暴漲，所以政府實(shí)施了限購政策。
預(yù)計(jì)3年后，3600萬套保障性住房推向社會(huì)，限購政策也沒有必要存在了。用限購政策先抑制住商品房的房價(jià)，再取時(shí)間來建設(shè)保障性住房的做法，我認(rèn)為是麻醉藥的休克療法來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變。
@布藍(lán)達(dá)的小花園 ：十二五期間，如果保障房建設(shè)計(jì)劃真能落實(shí)，將給商品房市場供需格局帶來怎樣的變化？針對這種變化，房企要發(fā)展應(yīng)作出怎樣的戰(zhàn)略調(diào)整？
潘石屹 ：十二五期間，國家決定建3600萬套的保障性住房，將對中國房地產(chǎn)的格局造成重大的影響，房地產(chǎn)市場的一半將沒有了，被政府建的保障性住房占去。對現(xiàn)有的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是很大的挑戰(zhàn)。未來中國房地產(chǎn)的格局和結(jié)構(gòu)應(yīng)該像香港和新加坡的房地產(chǎn)市場一樣。
3600萬套的保障性住房需要的建設(shè)資金約5萬億人民幣，差不多可以解決1.3億人的住房。在未來，土地供應(yīng)的50%至70%都會(huì)用來建設(shè)保障性住房。
@BIN_CHEUNG ：潘總好，你覺得中國的保障房應(yīng)該是規(guī)劃在城市地區(qū)，還是城市邊緣地區(qū)？
潘石屹 ：保障性住房數(shù)額其巨大，有3600萬套，需要的土地量也很大，任何城市的土地都很難滿足這樣的要求。不過，在北京、上海一些城市的邊緣地帶由于地鐵的開通，交通也變得很方便。
@Claris_mua ：一線城市住宅的限購令對中國房地產(chǎn)有什么影響？
潘石屹 ：限購令出臺后，我們看到對各個(gè)城市的商品房的成交量都有很大的影響，例如北京，今年開始到限購之前平均每天商品房成交355套，限購令之后平均每天成交120套，成交量有大幅度的下跌。
上海限購前每周平均成交商品住宅22萬平方米，限購后每周平均成交3-
6萬平方米，成交面積下降幅度比北京市場還大。上海的成交價(jià)格，限購令之前接近24000元/平米，限購令之后降到19200元/平米。我們看到限購令對房地產(chǎn)市場的影響是立竿見影的。
@maxfocus ：高端住宅的價(jià)格會(huì)受調(diào)控影響嗎?
潘石屹 ：據(jù)我了解，北京一些高端住宅的銷售都很差。高端住宅受這次政策的影響是大的。
@獨(dú)處的快樂 ：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者營：您認(rèn)為此輪調(diào)控的目標(biāo)是否以降房價(jià)為目的？或者這是表面。我們目前的房地產(chǎn)制度還有哪些方面需要完善，才不會(huì)使得政府一直在調(diào)控的道路上疲于奔命？
潘石屹 ：這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，即由原來商品房占市場90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限價(jià)的辦法抑制房價(jià)，是用休克療法，先凍結(jié)房價(jià)、甚至市場來取時(shí)間，等50%以上保障性住房的結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，普通商品房的價(jià)格政府沒有必要去控制。
當(dāng)然，看到一些城市在限制外地人購買的過程中還有一個(gè)房地產(chǎn)之外的目標(biāo)，是限制人口，解決城市中人口資源環(huán)境的矛盾。這另當(dāng)別論了。
社會(huì)資金能否參與保障房建設(shè)取決于有沒有退出機(jī)制
@夏之明天 ：今年兩會(huì)上平安的馬明哲提案保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房市場，潘總?cè)绾慰催@個(gè)提議?
潘石屹 ：的確，保險(xiǎn)資金的數(shù)額巨大，如果允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障性住房市場，對保障性住房建設(shè)的資金會(huì)有一定的保證，但這些保險(xiǎn)公司都是上市公司，對資金的回報(bào)有一個(gè)基本的要求，所以政府能否讓保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障性住房市場，一是要看有沒有退出機(jī)制；二是能不能補(bǔ)貼一定的利息。這和其它社會(huì)資金要求是一樣的。
@開心官羽 ：作為中國大的房地產(chǎn)商，未來是否會(huì)參與保障房建設(shè)？1000萬保障房需要1.3萬億資金，國家出5000億，其余8000多億是需要企業(yè)和社會(huì)解決，潘總怎么看？
潘石屹 ：的確，今年建設(shè)1000萬套的保障性住房，我們之前測算，除掉土地款至少需要建設(shè)資金1.4萬億?？吹浇ㄔO(shè)部的測算是1.3萬億，除了國家出資的部分，需要社會(huì)和企業(yè)資金的介入去解決。政府能不能采用貼息的辦法，使企業(yè)的資金滿足低回報(bào)的要求？
對社會(huì)其它的資金有沒有退出機(jī)制？例如保障性住房，10年或20年之后能不能銷售。有解決這些問題，社會(huì)資金才有可能介入保障性住房。我了解到，中國許多大的住宅開發(fā)商都在詢問政府有沒有這樣的可能性，他們的資金和開發(fā)能力有沒有可能參與到保障性住房中去。
@上下坡先生 ：央企與國企地產(chǎn)商會(huì)在新一輪目標(biāo)浩大的保障房建設(shè)中扮演什么新角色？對于從事住宅開發(fā)的民企地產(chǎn)商而言，潘總上述的觀點(diǎn)有一些悲觀，不知您是否同意，民企可以參加其中，從而將這一重大的挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)機(jī)會(huì)？
潘石屹 ：我知道許多大的房地產(chǎn)公司，央企、上市公司、國企因?yàn)樽≌康禺a(chǎn)市場受到了很大的影響，他們正在積尋找機(jī)會(huì)，進(jìn)入到保障性住房的開發(fā)中去，減少他們在商品住宅市場的損失。這些公司的股東、市場對他們的資金回報(bào)都有一定的要求，目前這些企業(yè)能否進(jìn)入保障性住房的路線并不清楚，一切都在未知中。
至少50%的房企會(huì)在兩三年內(nèi)被淘汰
@樂逸黃 ：這一輪調(diào)控加保障性住房的建設(shè)，將帶來一批房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰。您認(rèn)為大概有多少比例的房產(chǎn)企業(yè)會(huì)出局？房地產(chǎn)企業(yè)生存的底線是什么？
潘石屹 ：十二五規(guī)劃要建設(shè)3600萬套保障性住房，至少占據(jù)了房地產(chǎn)半壁江山。我認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實(shí)力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太多差的企業(yè)，以及沒有點(diǎn)的房企。房地產(chǎn)企業(yè)生存重要的是資金實(shí)力，資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競力。
@布藍(lán)達(dá)的小花園 ：1月至今，恒大、碧桂園、中駿置業(yè)等內(nèi)房股紛紛在港掀起發(fā)債融資大潮，請問SOHO中國是否有海外融資的計(jì)劃？樓市調(diào)控持續(xù)收緊，您認(rèn)為房企資金壓力將何時(shí)顯現(xiàn)？
潘石屹 ：2010年，房地產(chǎn)企業(yè)的資金應(yīng)該是很寬松的一年。去年商品房的銷售5.25萬億，前年是3萬億，是銷售額大的兩年。同時(shí)去年房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地的資金有1萬億元，其余1.9萬億都是開發(fā)商之外的企業(yè)購買土地。從這些銷售和購置土地的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商資金情況普遍都比較寬裕。
但今年從緊的貨幣政策，以及“國八條”出臺之后，全國各個(gè)城市銷售成交量大幅度下滑，使房地產(chǎn)開發(fā)商存在著好多對資金的擔(dān)心。我們看到在過去兩個(gè)星期，多家上市公司在香港發(fā)高息債，利率高達(dá)11%，從這么高的利率可以看出他們對資金需求的迫切心態(tài)。
@Claris_mua ： SOHO中國很大一部分是商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓 購物等）為主，住宅市場的政策變化會(huì)讓SOHO中國在商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的側(cè)重有所變化嗎？
潘石屹 ：5、6年前，政府確定要把房地產(chǎn)的格局調(diào)整得像香港和新加坡一樣，即政府建的保障房占市場一半以上。SOHO中國是一家上市公司，要避開政府限制的市場，所以公司在5、6年前做了轉(zhuǎn)型，以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓和商業(yè)）為主。這次對房地產(chǎn)市場的重大調(diào)整對SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)沒有影響，反而有促進(jìn)作用。
@這是哪一個(gè) ：SOHO中國宣布將今年的收購計(jì)劃由100億元提高至150億元。以目前市場條件這個(gè)目標(biāo)能否完成？
潘石屹 ：SOHO中國去年年底的現(xiàn)金余額是210億元，現(xiàn)在這個(gè)金額更高了。SOHO中國將今年的收購目標(biāo)確定為150億元人民幣，我們認(rèn)為在政府出臺一系列的限購政策、房地產(chǎn)市場低迷、銀行資金從緊的情況下，對SOHO中國的收購是一個(gè)利好消息，我們?nèi)≡缛胀瓿山衲甑氖召徲?jì)劃。
