房產(chǎn)信貸變奏防風(fēng)險 傾向保障房建設(shè)

　“現(xiàn)在從銀行普遍非常難貸到錢了。”12月11日，某港股上市地產(chǎn)公司主管告訴本報記者，“現(xiàn)在缺乏資金的小地產(chǎn)商反映，他們?nèi)ッ耖g等各類融資渠道問了一圈，民間對于房地產(chǎn)企業(yè)的短期借貸利息普遍都是5分以上。”

　　所謂民間利率5分，也是100萬貸款一個月利息5萬元，以半年計算是30萬的利息成本。在樓市資金鏈繃緊之時，地產(chǎn)商對這個融資成本并不陌生。

　　12月10日，央行宣布上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。12月12日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，已將2011年的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健”。在此背景下，資金鏈三個字，將成為2011年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵命題。

　　“不要說有那么大的項目，有那么多的房子，如果一旦沒有現(xiàn)金流，作為高杠桿型企業(yè)，估計會面臨大的困難。”12月11日，在復(fù)旦大學(xué)一場房地產(chǎn)論壇上，農(nóng)行上海分行副行長張立林對在場的地產(chǎn)商表示。

　 　12月10日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。即便如此，除了國內(nèi)銀行貸款 的渠道外，地產(chǎn)企業(yè)自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金來源27513億元，增長20.4%，利用外資656億元，增長59.0%。

　　1-11月，全國商品房銷售面積和銷售額同比仍有增長，不過增長趨勢都在收緩。

　　在銀行的地產(chǎn)信貸閘門逐漸收緊之時，樓市調(diào)控也促使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生新的變化，2011年或許是不平凡的一年。

　　信貸將傾向保障房建設(shè)

　 　“12月8日，我在浦東105平方米的房子228萬轉(zhuǎn)賣給了下家，產(chǎn)證都過戶到對方的名下了，對方將其抵押到中國銀行閘北支行按揭148萬元，本來說 10日前貸款會下來，可是銀行說，現(xiàn)在信貸收緊，額度沒有了，要到明年再看。”12月13日，上海居民李女士向本報記者透露。

　　“現(xiàn)在銀行在收緊房地產(chǎn)個人按揭貸款這方面，幾乎是不惜違背合同，而不止是信貸額度的問題。”李女士說。

　　樓市調(diào)控，除了提高個人房地產(chǎn)按揭貸款付比例外，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行、股市等融資渠道也陸續(xù)亮起紅燈，近期，銀監(jiān)會對于信托行業(yè)這個融資渠道也進行了“堵截”。

　　據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，今年前10個月的地產(chǎn)集合信托規(guī)模超1500億元，而去年全年規(guī)模為449億元。與此同時，信托融資的成本也由年初的個位數(shù)飆升到目前的20%左右，甚至更高。

　　12月8日，銀監(jiān)會針對信托公司下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求各信托公司立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的規(guī)范性和風(fēng)險狀況。

　　張立林表示，從其個人角度來看，銀行業(yè)高度關(guān)注原有的高估值抵押一旦發(fā)生變化給融資流帶來的問題，所以現(xiàn)在出的政策，包括針對房地產(chǎn)信托、銀行房地產(chǎn)信貸的政策都是圍繞這些問題出臺的。

　　“我們現(xiàn)在實實在在做的是，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)本身可能隱藏的系統(tǒng)性問題。我善意地提醒房地產(chǎn)企業(yè)，從現(xiàn)在開始要注意合規(guī)性。”12月11日，張立林對上述論壇現(xiàn)場的地產(chǎn)商表示，“我這個話是善意的，你聽了不吃虧。”

　　對此，上海易居(博客)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 博客)分析稱，違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)將越來越難貸到款，估計地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)企業(yè)黑名單制將嚴(yán)格化。

　　在中央明確了2011年保障房建設(shè)量從2010年的580萬套的基礎(chǔ)上擴大到1000萬套之時，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)行業(yè)也提到要加大促進保障房的建設(shè)。

　　張立林認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整上，銀行金融業(yè)將會改變對房地產(chǎn)企業(yè)的供給，積介入社會保障房的建設(shè)。“這是目前已經(jīng)在做的了。”他說。

　　“我們會非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)并購所帶來的金融需求，對于整合好的企業(yè)來說，有大的發(fā)展機會。”張立林認(rèn)為。

　　風(fēng)險防控為要務(wù)

　　2010年為樓市調(diào)控年，雖然各大中型城市房價未見明顯下跌，但北京、上海、廣州、深圳等一線城市目前成交量及價格也呈現(xiàn)較大波動。

　　世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京、上海、深圳的商品房成交套數(shù)較4月份環(huán)比下降超過50%，而之后的單月低成交均價較4月份下降了超過20%。價格上，杭州房價穩(wěn)中有漲，廣州成交均價波動上漲。

　　而隨著“金九銀十”的到來，各地的商品房成交量和成交均價重回高位，一些城市在此期間創(chuàng)下今年單月房價新高。與此同時，截至12月1日，萬科銷售額突破了1000億。

　　“目前房價之所以沒有呈現(xiàn)下降，是因為房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金鏈相對還充裕，但是一旦銀行信貸收緊之后，2011年的樓市未必會呈現(xiàn)之前兩年的情形。”易居中國分析師薛建雄(微博)表示。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)貸款新增額占人民幣新增貸款的27%。而近期，銀監(jiān)會也在全國選擇了60家大型房企集團進行分析，發(fā)現(xiàn)這批公司房地產(chǎn)貸款存在多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過高和貸款集中到期等諸多風(fēng)險點。

　　與此同時，監(jiān)管部門對國內(nèi)某地區(qū)銀行4-8月執(zhí)行二套及以上住房信貸政策開展了現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)存在流程操作不規(guī)范、貸款資料缺失、對三套及以上的房貸風(fēng)險管控較為寬松等問題。

　　在新的調(diào)控政策作用下，樓市投機性購房需求將出現(xiàn)變化，部分實力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈有所繃緊，房地產(chǎn)市場價格的波動將更加頻繁。

　　張立林表示，不可否認(rèn)，以房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)為主要資產(chǎn)配置，在金融機構(gòu)當(dāng)中占據(jù)了大的組成部分，這在經(jīng)濟順周期的時候，是良性發(fā)展，但要是碰上2008年的情況，會是個難題。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道